Cómo conseguir una hipoteca 100% | Guía completa

Conseguir una hipoteca 100% es el objetivo de muchos compradores que no disponen de ahorros suficientes para cubrir la entrada de una vivienda. Aunque los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación, existen alternativas para obtener el 100% de la hipoteca (e incluso la hipoteca 100% más gastos).

¿Qué es una hipoteca 100%?

Una hipoteca al 100% es aquella en la que la entidad financiera cubre la totalidad del precio de compra de la vivienda, sin que el comprador tenga que aportar un porcentaje como entrada. En la mayoría de los casos, cuando se habla de una hipoteca al 100% más gastos, se incluyen los costes asociados a la compraventa (notaría, registro, gestoría e impuestos).

Por regla general, los bancos no prestan más del 80% del valor de tasación (o del precio de compra, el que sea menor). De forma en que, el comprador debe disponer de, al menos, un 20% de ahorro propio más un 10% - 12% adicional para los gastos. Por eso, conseguir el 100% de financiación supone un reto considerable, pero no imposible.

¿Es posible conseguir el 100% de la hipoteca hoy en día?

Sí, pero con matices. Desde la crisis financiera de 2008, las hipotecas al 100 por 100 han desaparecido prácticamente de la oferta estándar de los bancos. Sin embargo, hay circunstancias en las que es posible obtener financiación total para tu vivienda:

Comprar un piso de banco o activo adjudicado

Cuando una entidad financiera ejecuta una hipoteca, se queda con la propiedad y la pone a la venta a través de su plataforma inmobiliaria. Para dar salida a estos activos, suelen ofrecer condiciones de financiación muy ventajosas, llegando en muchos casos al 100% del precio de venta (o incluso cubriendo también los gastos de formalización). Es la opción más directa y accesible para conseguir una hipoteca al 100%.

Aportar un aval o garantía adicional

Si el banco percibe que su riesgo queda cubierto por activos adicionales, puede estar dispuesto a superar el límite estándar del 80%. Las opciones más habituales son el aval personal de un familiar solvente, la hipoteca sobre un segundo inmueble (doble garantía) o la pignoración de un depósito o inversión financiera.

Negociar a través de un bróker hipotecario

Un bróker hipotecario tiene acceso a un amplio catálogo de entidades y conoce en profundidad las condiciones que cada banco aplica caso por caso. Presenta el expediente de la forma más favorable posible y puede conseguir condiciones que el cliente no obtendría acudiendo directamente, incluyendo el 90% o incluso el 100% para perfiles muy solventes.

Aprovechar una tasación favorable

Si la vivienda se compra por debajo de su valor de mercado (en una subasta, por herencia o en una venta urgente) la tasación puede arrojar un valor superior al precio pactado. En ese caso, el 80% del valor tasado puede cubrir el 100% del precio de compra sin necesidad de aportar entrada.

Requisitos para conseguir una hipoteca al 100% de financiación

Independientemente de la vía que elijas, el banco analizará tu perfil con lupa antes de condederte la financiación. Estos son los requisitos más habituales que deberás cumplir:

• Estabilidad laboral e ingresos suficientes: Contrato indefinido, antigüedad demostrable y una cuota mensual que no supere el 30-35% del salario neto.
• Buen historial crediticio: Sin aparecer en ficheros de morosos como ASNEF o RAI, y sin deudas pendientes significativas.
• Garantías adicionales: Un aval o una segunda garantía hipotecaria incrementa norablemente las posibilidades de éxito.
• Capacidad de ahorro demostrable: Aunque busques una hipoteca al 100%, debes demostrar que tienes un coclchón financiero, de forma que transmita solvencia al banco.

Hipoteca 100% más gastos: ¿qué incluye exactamente?

En este caso, se hace referencia a una financiación que no solo cubre el precio de compra, sino también los costes vinculados a la compraventa. Estos gastos suelen representar entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra.

Conseguir que el banco asuma todos estos costes es más difícil que obtener el 100% del precio de compra, pero no imposible, especialmente cuando se adquiere un piso de la cartera del propio banco.

Pasos para solicitar una hipoteca al 100%

Si quieres saber cómo conseguir el 100% de la hipoteca, sigue estos pasos:

1. Analiza tu situación financiera: ingresos, deudas, historial crediticio y ahorros disponibles.
2. Estudia si puedes optar a alguna de las vías descritas: pisos de bancos, aval, bróker hipotecario o tasación favorable.
3. Reúne la documentación necesaria: nóminas, contrato laboral, declaración de la renta, vida laboral y extractos bancarios.
4. Consulta con un bróker hipotecario para conocer las mejores opciones de financiación.
5. Solicita la tasación del inmueble y compara la oferta hipotecaria en distintas entidades.
6. Negocia las condiciones finales y firma la hipoteca ante notario.

Diferencia entre una hipoteca estándar y una hipoteca 100%

Alternativas si no consigues el 100% de financiación

Si tras explorar todas las vías no logras acceder a la financiación total, existen otras opciones que pueden facilitar la compra de tu vivienda con un esfuerzo de ahorro menor.

• Hipoteca al 90%: Accesible para perfiles con buena solvencia. Reducer el ahorro necesario a un 10% más gastos.
• Vivienda de Protección Oficial (VPO): Precios más bajos y financiación con condiciones preferentes.
• Ayudas autonómicas para jóvenes compradores: Muchas comunidades autónomas ofrecen avales o subvenciones para la entrada.
• Aval ICO para jóvenes: El Estado avala hasta el 20% del precio de compra para menores de 35 años o familias con menores a cargo.

Preguntas frecuentes sobre conseguir una hipoteca al 100%

Conseguir una hipoteca 100 no es sencillo, pero sí es posible si se conocen los caminos adecuados y se reúne el perfil necesario. Comprar un piso de banco, aportar garantías adicionales, negociar con ayuda de un bróker o aprovechar una tasación favorable son las estrategias más efectivas para obtener el 100% de financiación.

Antes de tomar la decisión, valora los riesgos, estudia tu capacidad de pago a largo plazo y compara todas las opciones disponibles. Si tienes dudas, un asesor hipotecario puede ayudarte a encontrar la mejor solución.