Ayudas compra primera vivienda en 2026: qué opciones existen y cómo solicitarlas

Para comprar tu primera vivienda en 2026 hay tres ayudas que funcionan de forma muy distinta: el aval del ICO, que respalda hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior) y se pide en el banco; la ayuda directa a la compra del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, de hasta 15.000 € para menores de 35 años que compren en municipios de 10.000 habitantes o menos, que resuelve tu comunidad autónoma; y los tipos reducidos de ITP, que se aplican al liquidar el impuesto y en vivienda usada pueden valer miles de euros.

El aval del ICO es la ayuda estrella de este perfil y tiene dos puertas de entrada: la vía de jóvenes, que exige no superar los 35 años en la fecha de formalización del préstamo, y la vía de familias con menores a cargo, que no tiene tope de edad. En las dos se pide un patrimonio neto máximo de 150.000 € y un límite de renta referenciado al IPREM. El plazo para formalizar las hipotecas avaladas se amplió hasta el 31 de diciembre de 2027 por la adenda del convenio entre el Ministerio de Vivienda y el ICO (BOE-A-2026-14404). Y conviene saber desde el principio qué no es: no es una subvención ni dinero que recibas, y no te exime del estudio de solvencia del banco.

En resumen: el aval del ICO cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación energética D o superior), lo que permite financiar el 100 % del precio, pero los impuestos y gastos de la compraventa —entre el 10 % y el 12 %— siguen íntegramente a tu cargo: en una vivienda de 200.000 € necesitarás entre 20.000 € y 24.000 € de ahorro para poder firmar. Se solicita en un banco adherido al convenio, no en el ICO ni en el Ministerio, y el plazo para formalizar termina el 31 de diciembre de 2027.

Datos verificados a agosto de 2026 contra el BOE y el ICO. Confirma las condiciones aplicables y la disponibilidad de cupo con la entidad antes de firmar.

Qué ayudas hay para comprar primera vivienda en España en 2026

Actualmente existen distintas ayudas para comprar una vivienda en España orientadas a facilitar el acceso a la primera casa, especialmente para jóvenes, familias con menores a cargo y compradores con pocos ahorros previos. No todas funcionan igual: unas reducen el ahorro que necesitas para entrar, otras bajan la factura fiscal y otras son subvenciones directas que dependen de tu comunidad autónoma.

Estas son las opciones vigentes, con quién puede pedirlas, cuánto suponen, hasta cuándo y dónde se tramitan:

• Aval del ICO para primera vivienda: el Estado avala hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación energética D o superior), para jóvenes de hasta 35 años y para familias con menores a cargo sin límite de edad. Plazo de formalización hasta el 31/12/2027. Se solicita en un banco adherido al convenio, junto con la hipoteca.
• Ayuda a la compra del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: hasta 15.000 €, sin superar el 20 % del precio, para menores de 35 años que compren o autopromuevan en municipios de 10.000 habitantes o menos. La convoca y la resuelve tu comunidad autónoma, no el Estado.
• Tipos reducidos de ITP para vivienda habitual: los fija cada comunidad y pueden bajar el impuesto a la mitad en vivienda usada. No se piden: se aplican al autoliquidar el ITP, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma.
• Alquiler con opción a compra de vivienda protegida: las rentas que pagas se descuentan íntegras del precio final y la opción se ejercita entre el primer y el tercer año. Depende de la convocatoria autonómica.
• Programas autonómicos y locales propios: avales complementarios y subvenciones que conviven con las estatales, cada uno con su plazo, su tope de precio y su límite de renta.
• Hipotecas de alta financiación: algunas entidades superan el 80 % del valor de tasación sin aval público en perfiles muy solventes. No es una ayuda pública, es una decisión comercial del banco.

Un detalle que ahorra tiempo: ninguna ayuda del plan estatal se pide al Estado. El real decreto fija el catálogo, los requisitos mínimos y los techos, y es cada comunidad la que abre convocatoria, concreta el importe y recibe la solicitud. Antes de contar con una ayuda, comprueba que la convocatoria está abierta en tu comunidad.

Aval ICO para comprar primera vivienda: cómo funciona

El aval del ICO no es una subvención ni dinero que recibas en tu cuenta: es una garantía pública que cubre parte del préstamo frente al banco. Sirve para desbloquear lo que en la práctica frena la mayoría de las compras —no llegar al 20 % de entrada—, porque permite que la entidad financie por encima del 80 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compra.

El Estado avala hasta el 20 % del importe del préstamo, y ese porcentaje sube hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. La vivienda tiene que ser habitual y permanente.

Vía jóvenes: no superar los 35 años al firmar

La condición se mide en un momento concreto: no haber cumplido más de 35 años en la fecha de formalización del préstamo hipotecario, no en la de la solicitud ni en la de las arras. Si cumples 36 entre la solicitud y la firma, pierdes esta vía.

Vía familias con menores a cargo: sin tope de edad

Es la mitad de la línea y casi nadie la explica. Si tienes menores a cargo no hay límite de edad: puedes acogerte al aval con 40 o con 52 años, siempre que cumplas los requisitos de renta, patrimonio y vivienda habitual. Además, los menores mejoran el límite de renta: se incrementa en 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo, y en las familias monoparentales el límite se incrementa un 70 %.

Es la diferencia práctica más importante entre los dos accesos: la vía joven caduca con la edad y la de familias no. Si ya has pasado los 35, el ángulo completo está en las ayudas a la compra de vivienda para mayores de 35.

Límites de renta y patrimonio, con las cifras del IPREM 2026

El IPREM sigue congelado desde 2023 por la prórroga presupuestaria: 600 € al mes, 7.200 € anuales en la referencia de 12 pagas y 8.400 € en la de 14. La adenda del convenio fija que el límite de ingresos no puede superar 7,5 veces el IPREM, es decir 54.000 € con la referencia de 12 pagas y 63.000 € con la de 14. Ojo: ese 7,5 es un techo, y el límite concreto lo fija la Comisión de Seguimiento del convenio, que puede establecerlo por debajo.

El patrimonio neto del solicitante no puede pasar de 150.000 €. Y aquí hay un aviso que conviene tener presente: a 13 de agosto de 2026, la ficha pública del ICO seguía mostrando los límites anteriores a la adenda (4,5 veces el IPREM y 100.000 € de patrimonio) y el plazo ya superado de diciembre de 2025. Pregunta en tu banco qué límite te aplican antes de descartarte por renta o por patrimonio.

Dónde se solicita el aval ICO y hasta cuándo

El aval no se pide en el ICO ni en el Ministerio de Vivienda: se tramita en el banco, en la misma operación de hipoteca, y solo en entidades que hayan firmado su adhesión al convenio. Entre las que la firmaron figuran CaixaBank, BBVA y Bankinter, así que la primera pregunta en la oficina es si trabajan la línea.

El plazo para formalizar los préstamos acogidos a la línea termina el 31 de diciembre de 2027, tras la ampliación aprobada por la adenda del convenio Mivau-ICO publicada en el BOE (BOE-A-2026-14404). Hasta esa adenda el plazo vencía el 31 de diciembre de 2025, fecha que todavía circula en muchas guías y en la propia ficha del ICO.

La línea se dotó con 2.500 millones de euros. No hay confirmación oficial del cupo consumido a agosto de 2026, y tampoco de que la línea esté pausada o agotada: son extremos que no se pueden dar por buenos sin fuente. Antes de construir tu operación sobre el aval, confirma con la entidad que sigue habiendo cupo disponible.

El aval no sustituye al estudio de solvencia

Es lo que más expectativas falsas genera. El aval protege al banco si dejas de pagar, pero no acredita que puedas pagar: la entidad sigue aplicando su scoring, revisa tu historial en la CIRBE y mantiene su límite de esfuerzo sobre los ingresos netos. Puede denegarte la hipoteca aunque cumplas todos los requisitos del aval, y de hecho es el motivo de rechazo más frecuente. Los criterios que mira el banco están detallados en cómo solicitar una hipoteca.

Aspectos clave que resumen la línea:

• La vivienda debe ser habitual y permanente
• Patrimonio neto máximo de 150.000 € y límite de renta de hasta 7,5 veces el IPREM como techo
• El banco mantiene su estudio de solvencia y puede denegar la operación
• No es una subvención: no recibes dinero, se garantiza parte del préstamo
• No garantiza aprobación automática ni cubre los impuestos de la compra

Qué cambia de verdad con el aval: ejemplo con una vivienda de 200.000 €

Esta es la cuenta que casi ninguna guía hace, y es la que decide si puedes comprar este año. Con una hipoteca estándar al 80 % y un tramo avalado del 20 % se llega al 100 % del precio, pero los impuestos y los gastos de la compraventa siguen a cargo del comprador y no se financian con el préstamo avalado.

El aval reduce el ahorro necesario en 40.000 € en este ejemplo, pero no lo elimina: siguen haciéndote falta entre 20.000 € y 24.000 € para impuestos, notaría, registro y gestoría de la compraventa. Es el punto exacto donde se caen las operaciones planificadas contando solo con el aval. El desglose concepto a concepto está en los impuestos de la compra de vivienda.

Con calificación energética D o superior el tramo avalado sube al 25 %, lo que da margen cuando la tasación queda por debajo del precio de compra: el banco calcula el 80 % sobre el menor de los dos valores, así que unos puntos extra de aval absorben esa diferencia sin que tengas que poner más dinero.

Ayudas para comprar primera vivienda si eres joven

Además del aval, los menores de 35 años tienen una ayuda directa a la compra en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: hasta 15.000 €, sin superar el 20 % del precio, para comprar o autopromover en municipios de 10.000 habitantes o menos (ampliable a 20.000 si la comunidad lo justifica por pérdida de población). El precio máximo de vivienda lo fija el anexo IV del real decreto, comunidad por comunidad.

El tope funciona en dos direcciones y conviene hacer la cuenta antes: por debajo de 75.000 € de precio manda el 20 %, no los 15.000 €. Una vivienda de 60.000 € da derecho a 12.000 €, no a 15.000 €; a partir de 75.000 € la ayuda se queda fija en 15.000 €. La mecánica completa del plan, con todos sus programas, está en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

A esto se suman los programas autonómicos, que pueden adoptar forma de subvención directa, aval complementario o ventaja fiscal, y que en algunas comunidades amplían el límite de edad más allá de los 35. Lo que sí es común es lo que se exige:

• Destinar la vivienda a residencia habitual y mantenerla como tal durante el plazo que fije la convocatoria
• No ser titular de otra vivienda, con excepciones tasadas por herencia parcial o imposibilidad de uso
• Cumplir el límite de renta, medido en múltiplos del IPREM
• Presentar la solicitud dentro del plazo de la convocatoria autonómica, que suele ser corto

Ayudas compra primera vivienda por comunidad autónoma

Muchas de las ayudas más útiles dependen de cada comunidad autónoma. Por eso dos compradores con el mismo perfil pueden tener opciones distintas según dónde compren la vivienda.

Dos ejemplos verificados de cuánto cambia la factura según el territorio: en Andalucía, los menores de 35 años pagan un ITP del 3,5 % en lugar del tipo general si el valor de la vivienda no supera los 150.000 €; en la Comunitat Valenciana, la primera vivienda habitual de un menor de 35 años tributa al 6 % cuando el valor no pasa de 180.000 €. El panorama completo, comunidad por comunidad, con la tabla de deducciones autonómicas, está en la guía de ayudas para comprar vivienda.

Antes de decidir dónde compras, revisa estos cinco puntos en tu comunidad:

Beneficios fiscales al comprar tu primera vivienda

No todas las ayudas llegan como dinero directo. En muchos casos el mayor ahorro aparece en el impuesto que pagas al formalizar la compra. Es especialmente relevante en vivienda usada, donde el ITP se calcula sobre el valor del inmueble y puede suponer varios miles de euros.

El tipo reducido se concede por perfil, no por ser tu primera compra en abstracto. En Andalucía, por ejemplo, el 3,5 % se aplica a menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y víctimas de violencia doméstica o de terrorismo: con un límite de valor de 150.000 € en el caso de los jóvenes y de 250.000 € en discapacidad y familia numerosa.

Y hay un matiz que conviene no dar por hecho: el requisito de no ser titular de otra vivienda no es universal. Es condición del aval del ICO y de buena parte de las convocatorias autonómicas, pero el tipo reducido andaluz solo exige que el inmueble se destine a vivienda habitual del comprador, sin exigir que sea la primera. Antes de descartarte, lee la norma de tu comunidad.

El tipo reducido no se solicita: se aplica tú mismo al autoliquidar el impuesto, y el plazo es de 30 días hábiles desde la firma. Si lo liquidas al tipo general por desconocimiento, luego toca pedir devolución. El detalle de todos los impuestos y gastos de la compra está en esta guía de impuestos de la compra.

Requisitos habituales para pedir ayudas compra primera vivienda

Aunque cada programa tiene sus normas, muchos comparten condiciones similares. Entenderlas desde el principio evita perder tiempo con solicitudes inviables.

Los requisitos más repetidos son:

• Comprar la vivienda para destinarla a residencia habitual y permanente
• No ser titular de otro inmueble, salvo excepciones por herencia parcial, divorcio o imposibilidad de uso
• No superar el límite de ingresos de la convocatoria y, en el aval del ICO, un patrimonio neto de 150.000 €
• Acreditar residencia o empadronamiento cuando la convocatoria autonómica lo exija
• Mantener la vivienda como residencia habitual durante el plazo de la ayuda
• Tener nacionalidad española, de la UE, del EEE o de Suiza, o residencia legal en España

En casi todas las convocatorias la renta se mide en múltiplos del IPREM, que en 2026 sigue congelado desde 2023: 600 € al mes, 7.200 € anuales con la referencia de 12 pagas y 8.400 € con la de 14. Comprueba con qué referencia calcula el límite tu convocatoria, porque la diferencia decide quién entra: 7,5 veces el IPREM son 54.000 € en 12 pagas y 63.000 € en 14.

Cómo solicitar ayudas para comprar primera vivienda paso a paso

No hay ventanilla única, y ese es el error que más retrasos provoca: el aval del ICO se pide en el banco, las ayudas del plan estatal en tu comunidad autónoma y el tipo reducido de ITP se aplica solo al autoliquidar el impuesto después de firmar. El otro error clásico es buscar la ayuda cuando ya has firmado arras o cerrado condiciones con el banco.

Pasos recomendables, en este orden:

1. Comprobar qué convocatorias autonómicas están abiertas y con qué límite de renta y tope de precio
2. Confirmar en tu banco que está adherido a la línea de avales del ICO y que sigue habiendo cupo
3. Verificar tu encaje: edad en la fecha prevista de firma o menores a cargo, renta en veces el IPREM y patrimonio neto
4. Reunir nóminas, declaración de la renta, DNI, vida laboral y documentación del inmueble, incluido el certificado energético si vas a por el 25 %
5. Presentar la solicitud autonómica en plazo y negociar la hipoteca con aval antes de comprometerte con arras
6. Autoliquidar el ITP al tipo reducido que te corresponda en los 30 días hábiles posteriores a la escritura

Coordinar tiempos importa: la resolución de una ayuda autonómica puede tardar meses y el aval del ICO se formaliza en la escritura, no después.

¿Se puede comprar una primera vivienda sin ahorros?

Sin ningún ahorro, no. Con el aval del ICO puedes llegar al 100 % del precio de la vivienda, pero los impuestos y gastos de la compraventa no se financian: necesitas entre el 10 % y el 12 % del precio en efectivo. Sobre 200.000 €, eso son entre 20.000 € y 24.000 €.

Las vías que sí reducen el ahorro necesario son:

• Aval del ICO o aval autonómico, que cubren el tramo por encima del 80 %
• Tipo reducido de ITP, que recorta directamente el efectivo que necesitas el día de la firma
• Hipotecas de alta financiación para perfiles muy solventes, a criterio del banco
• Ayuda familiar o ahorro compartido en pareja, que además suma ingresos en el scoring
• Comprar en un municipio de 10.000 habitantes o menos, donde se suman los 15.000 € del plan estatal

Lo importante es no centrarse solo en entrar, sino en poder asumir la cuota con estabilidad después: financiar el 100 % significa una cuota más alta durante toda la vida del préstamo.

Qué ayudas compra primera vivienda te convienen según tu perfil

No existe una ayuda universal. La mejor combinación depende de tu edad, de si tienes menores a cargo, de tus ingresos, del ahorro disponible y del municipio donde compres. Elegir bien evita endeudarte más de lo necesario.

En la práctica, las combinaciones se suman: el aval del ICO es compatible con el tipo reducido de ITP y con las subvenciones autonómicas, porque no actúan sobre la misma base. Revisar varias alternativas antes de firmar suele marcar una diferencia grande en el coste total.

Preguntas frecuentes sobre ayudas compra primera vivienda