Impuestos compra vivienda: ¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en 2026?

Al comprar una vivienda en España se paga un impuesto u otro, nunca los dos: son regímenes excluyentes y de ahí sale el error de cálculo más frecuente. Si la vivienda es usada, se liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a las comunidades autónomas cuyo tipo general va del 6 % al 10 % según dónde esté el inmueble. Si la vivienda es nueva y la vende el promotor, se paga IVA al 10 % más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), de entre el 0,5 % y el 1,5 %, también según la comunidad.

Sumados a la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa, los impuestos elevan el desembolso total hasta un 7 %-8 % del precio en las comunidades de ITP más bajo (Madrid, Canarias o Navarra) y hasta un 11 %-12 % en las de tipo más alto (Cataluña, Comunitat Valenciana o Baleares). Y hay un detalle que decide la factura final: desde el 1 de enero de 2022, el ITP no se calcula sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de referencia del Catastro cuando este es superior.

Estos son los puntos clave que debes tener en cuenta:

• 💰 Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano
• 🏗️ En vivienda nueva pagarás IVA (10%) y AJD
• 🔁 En vivienda usada pagarás ITP (entre el 6% y el 10%)
• 📍 El porcentaje varía según la comunidad autónoma
• ⚠️ Los impuestos son el mayor coste dentro de la compra

A continuación se detalla, impuesto por impuesto, quién lo paga, sobre qué valor se calcula, qué tipo se aplica y en qué plazo y modelo se declara.

¿Qué impuestos se pagan en la compra de una vivienda?

Al comprar una vivienda en España, los impuestos dependen directamente de si es nueva o de segunda mano:

• Si es vivienda nueva, pagarás IVA (10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Si es vivienda de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele estar entre el 6% y el 10%.

Esta diferencia es clave, porque determina gran parte del coste total. Entenderlo desde el inicio te permite calcular correctamente los gastos de comprar una vivienda y tomar decisiones con mayor seguridad.

Junto a esos dos regímenes principales aparecen otros tres tributos que conviene no mezclar: el AJD, que en la compraventa de obra nueva paga el comprador pero que en la escritura del préstamo hipotecario paga el banco; la plusvalía municipal, que corresponde al vendedor; y el IBI del año en curso, que se reparte entre las partes. Cada uno tiene su propio sujeto pasivo, y atribuirlos mal es lo que hace que un presupuesto se desvíe en miles de euros.

¿Qué impuestos pagas si compras una vivienda nueva?

Cuando compras una vivienda directamente a una promotora se trata de una primera entrega de edificación, y la operación queda sujeta a IVA. El esquema es uniforme en todo el territorio de aplicación del impuesto, lo que permite anticipar con precisión cuánto vas a pagar.

El impuesto principal es el IVA al 10 %, que se aplica sobre el precio pactado de la compraventa. Este es un matiz que casi nunca se explica: el valor de referencia del Catastro no afecta al IVA, solo al ITP. A ese 10 % se suma el AJD de la escritura de compraventa, que grava el documento notarial y va del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma.

Existe un IVA reducido del 4 %, pero su supuesto es más estrecho de lo que se suele publicar. Según la Agencia Tributaria, se aplica a «las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por los promotores», junto con las plazas de garaje (con un máximo de dos) y los anexos que se transmitan conjuntamente. No basta con que la vivienda sea protegida: una VPO de régimen general tributa al 10 %.

Sobre una vivienda de 150.000 €, la diferencia no es menor: el IVA al 4 % son 6.000 € frente a los 15.000 € del tipo del 10 %, es decir 9.000 € de ahorro. Conviene pedir a la promotora la cédula de calificación para saber ante qué régimen estás.

En conjunto, comprar vivienda nueva implica una carga fiscal previsible, lo que facilita la planificación antes de solicitar una hipoteca y organizar el presupuesto total.

¿Qué impuestos pagas si compras una vivienda de segunda mano?

En este caso el esquema cambia por completo. La segunda y ulteriores entregas de vivienda están exentas de IVA, y la operación tributa por ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. No hay AJD por la compraventa: el ITP y el AJD de un mismo acto son incompatibles.

El sujeto pasivo es el comprador. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y se mueve, con carácter general, entre el 6 % y el 10 %, con escalas por tramos de valor en varias comunidades que llegan al 13 %. Si una comunidad no hubiese aprobado tipo propio, se aplicaría el 6 % supletorio del artículo 11 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD.

Además, pueden existir otros costes asociados a la formalización, especialmente si hay financiación, lo que hace importante considerar también los gastos de una hipoteca dentro del cálculo global.

El valor de referencia del Catastro: sobre qué valor se calcula el ITP

Es el cambio que más dinero mueve y el que menos se explica. Desde el 1 de enero de 2022, por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible del ITP en bienes inmuebles ya no es el precio de la compraventa: es el valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro.

El artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD lo dice de forma literal: en los bienes inmuebles la base imponible es «el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto». Y cuando el valor declarado o el precio pactado son superiores al valor de referencia, se toma como base imponible la mayor de esas magnitudes. En la práctica: pagas ITP sobre el mayor de los dos, nunca sobre el menor.

Si el inmueble no tiene valor de referencia asignado, o el Catastro no puede certificarlo, la base vuelve a ser la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado. Y si compras una vivienda por debajo de su valor de referencia, la factura fiscal no baja: es el escenario que sorprende a más compradores.

El Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado. La Sentencia 13/2026, de 12 de febrero de 2026 desestimó la cuestión de inconstitucionalidad 3631-2025, planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla con sede en Málaga, contra los apartados 2, 3 y 4 del artículo 10 del texto refundido del ITP y contra la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en la redacción dada por la Ley 11/2021. El Tribunal declaró constitucional el uso del valor de referencia como método objetivo de determinación de la base imponible, por respetar el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución.

Pero la misma sentencia deja la puerta abierta: el valor de referencia es impugnable. Las vías que reconoce son tres y están en el propio artículo 10: la solicitud de rectificación de la autoliquidación (apartado 3), el recurso de reposición y la reclamación económico-administrativa contra la liquidación (apartado 4).

A ellas se suma la tasación pericial contradictoria, que la sentencia admite para confirmar o corregir la valoración. Su régimen está en el artículo 135 de la Ley 58/2003, General Tributaria, y tiene una ventaja decisiva: su presentación suspende la ejecución de la liquidación y el plazo para recurrir. Se solicita dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación.

El mecanismo del artículo 135 premia al contribuyente cuando la diferencia es pequeña: si la discrepancia entre la valoración del perito de la Administración y la de tu perito es igual o inferior a 120.000 € y al 10 % de esta última, prevalece tu tasación como base de la liquidación. Si se superan esos dos umbrales, se designa un perito tercero cuya valoración queda acotada entre el valor declarado y el comprobado inicialmente. Encargar la tasación a un tasador homologado es, por tanto, la pieza que sostiene toda la impugnación.

Impuestos de compra de vivienda según la comunidad autónoma

Los impuestos no son iguales en toda España. La comunidad autónoma donde compres la vivienda influye directamente en lo que vas a pagar. Los tipos de la tabla son los generales aplicables a la transmisión de inmuebles y a los documentos notariales, contrastados con la publicación oficial «Tributación Autonómica. Medidas 2026» del Ministerio de Hacienda, actualizada a 29 de abril de 2026, y con la normativa foral en el caso de Navarra y el País Vasco.

Nota de vigencia: tipos verificados el 13 de agosto de 2026 contra la publicación oficial del Ministerio de Hacienda y la normativa foral. Los tipos autonómicos cambian con cada ley de presupuestos de la comunidad, y algunos lo hacen a mitad de ejercicio: la Comunitat Valenciana bajó su ITP general del 10 % al 9 % el 1 de junio de 2026 y Cataluña reordenó su escala en 2025. Donde la tabla indica consultar normativa vigente es porque el tipo no ha podido confirmarse contra fuente oficial en esa fecha: comprueba el importe en el portal de la Agencia Tributaria o en la hacienda foral antes de autoliquidar. Confirma siempre el tipo aplicable a tu caso antes de firmar.

Las cifras de la tabla son los tipos generales. Casi todas las comunidades tienen además tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda protegida y municipios en riesgo de despoblación, que pueden rebajar el ITP a la mitad. Como esos tipos funcionan en la práctica como una ayuda a la compra, el detalle de a quién le corresponde cada uno y cuánto ahorra está desarrollado en la guía de ayudas para la compra de vivienda, que recoge también las deducciones autonómicas de IRPF.

Las diferencias entre territorios pueden suponer miles de euros, por lo que conviene revisarlas antes de tomar una decisión definitiva.

¿Quién paga el AJD? El del préstamo, el banco; el de la compraventa, tú

Es la confusión de reparto más extendida, porque el mismo impuesto aparece dos veces en una compra con hipoteca y cada vez lo paga alguien distinto.

El AJD de la escritura de préstamo hipotecario lo paga el banco. Lo estableció el Real Decreto-ley 17/2018, que cambió el sujeto pasivo del impuesto en los préstamos con garantía hipotecaria, y lo consolidó después el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que atribuye al prestamista el AJD junto con la gestoría, la notaría del préstamo y su inscripción en el Registro. Al cliente solo le corresponde la tasación.

El AJD de la escritura de compraventa de obra nueva, en cambio, lo paga el comprador. Es un negocio jurídico distinto del préstamo, con su propio sujeto pasivo, y no se ve afectado por el reparto de la Ley 5/2019. En una vivienda usada no hay AJD por la compraventa, porque ya se tributa por ITP.

La consecuencia práctica es sencilla: si compras obra nueva con hipoteca, en tu presupuesto entra un AJD (el de la compraventa) y no entra el otro (el del préstamo). El detalle completo del reparto de los gastos de constitución está en la guía de pasos para la firma de la hipoteca.

¿Cómo pagar los impuestos al comprar una vivienda?

El pago de los impuestos es un paso obligatorio que debe realizar el comprador tras la firma de la escritura. No hacerlo correctamente puede retrasar todo el proceso.

El ITP y el AJD se autoliquidan, es decir, los calculas y los ingresas tú sin esperar a que Hacienda te envíe nada. El plazo es de 30 días hábiles contados desde el día del acto o contrato, y el modelo es el modelo 600, la autoliquidación de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Se presenta ante la hacienda de la comunidad autónoma donde radica el inmueble, que es la administración competente por ser un tributo cedido, y casi todas permiten hacerlo por vía telemática. En Ceuta y Melilla la gestión corresponde a la Agencia Tributaria. Presentar fuera de plazo activa recargos e intereses de demora.

Además, este trámite es necesario para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza que la compra esté formalizada correctamente. El registrador no inscribe la escritura sin el justificante de presentación del impuesto.

Plusvalía municipal e IBI: quién paga cada uno en el año de la compra

Estos dos impuestos aparecen en toda compraventa y ninguno de los dos es, por defecto, del comprador. Saberlo antes de negociar evita asumir un coste que no te toca.

La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava la subida de valor del suelo durante el tiempo que el inmueble ha pertenecido al vendedor. En una transmisión onerosa el sujeto pasivo es el transmitente, es decir el vendedor, según el artículo 106 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Puede pactarse que la asuma el comprador, pero es un pacto entre partes y no cambia quién responde ante el ayuntamiento.

Su cálculo cambió tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, que anuló el sistema anterior, y el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que reescribió la norma. Hoy hay dos formas de determinar la base imponible: el método objetivo, que multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia, y el método real, que toma la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.

El matiz que conviene entender bien: la norma no ofrece una elección libre entre ambos. Lo que dice el artículo 107.5 es que, a instancia del sujeto pasivo, cuando se acredite que el incremento real es inferior al calculado por el método objetivo, se tomará como base ese importe menor. El resultado práctico sí es el de aplicar el más favorable, pero hay que solicitarlo y probarlo con las escrituras de compra y de venta. Y si no hay incremento de valor, la operación no está sujeta al impuesto: así lo recoge el artículo 104.5.

El IBI funciona de otra manera. El sujeto pasivo es quien sea propietario a 1 de enero, de modo que el recibo completo del año de la compra corresponde al vendedor. Ahora bien, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de junio de 2016 (Sala de lo Civil), fijó que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional desde la fecha de entrega del inmueble, y que esa es la regla general en ausencia de pacto en contrario. Es decir: el prorrateo se presume, y si no quieres asumir esa parte tienes que pactarlo expresamente en el contrato.

Cuánto suman los impuestos en total: tres ejemplos con cifras

La forma más clara de ver el peso de la comunidad autónoma es calcular la misma compra en dos territorios de tipo distinto. Los ejemplos parten de una vivienda de 250.000 €.

1. Vivienda usada en la Comunidad de Madrid (ITP 6 %). Precio pactado 250.000 € y valor de referencia del Catastro 260.000 €. La base imponible es la mayor de las dos, o sea 260.000 €, no el precio. ITP: 260.000 × 6 % = 15.600 €. Añadiendo notaría, registro y gestoría de la compraventa, el desembolso total sobre el precio se sitúa en torno al 7 %.

2. La misma vivienda usada en Cataluña (ITP 10 % en el primer tramo). Base imponible 250.000 €. ITP: 250.000 × 10 % = 25.000 €. Con los mismos gastos, el total ronda el 11 % del precio. La diferencia con Madrid por el mismo piso es de 9.400 € solo en ITP.

3. Vivienda nueva en la Comunidad de Madrid. IVA: 250.000 × 10 % = 25.000 €. AJD: 250.000 × 0,75 % = 1.875 €. Total fiscal: 26.875 €, es decir 11.275 € más que la misma vivienda usada en la misma comunidad. Ahí se ve por qué en obra nueva la carga fiscal sube: el IVA del 10 % es superior al ITP de casi todas las comunidades y, además, lleva AJD.

De esos cálculos sale la regla de bolsillo: reserva entre el 10 % y el 12 % del precio para impuestos y gastos, margen que cubre la obra nueva y las comunidades de ITP alto. En las de tipo más bajo y vivienda usada puede quedarse en el 7 %-8 %. Los importes de notaría, registro y gestoría son orientativos y dependen del arancel aplicable a cada operación.

¿Cómo pagar menos impuestos en la compra de vivienda?

Aunque los impuestos son obligatorios, existen situaciones en las que puedes beneficiarte de reducciones importantes.

Algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos o bonificaciones si cumples ciertos requisitos, como ser menor de 35 años, familia numerosa o tener una discapacidad. También puede haber ventajas en viviendas protegidas y en municipios con riesgo de despoblación. Son medidas autonómicas, así que cambian de un territorio a otro y se acreditan en el momento de autoliquidar.

Un aviso importante sobre la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF: ya no está disponible para compras nuevas. Solo se mantiene en régimen transitorio para viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2013. En ese caso, la base máxima de deducción es de 9.040 € anuales por contribuyente y el porcentaje total es del 15 %, desglosado en un 7,5 % estatal y un 7,5 % autonómico, que cada comunidad puede modificar. La deducción máxima resultante es de 1.356 € al año.

Tener en cuenta estas opciones antes de comprar te permite optimizar el coste total y mejorar tu planificación financiera sin complicaciones.

Dato importante que puede ahorrarte problemas 🧾

Hacienda puede revisar el valor de la vivienda y exigirte pagar más impuestos si considera que el precio declarado está por debajo del valor real.

Esto significa que no basta con el precio acordado en la compraventa. Desde 2022 la administración parte del valor de referencia del Catastro, puede ajustar la base imponible y reclamar la diferencia con recargo. La buena noticia es que ese valor es impugnable por las tres vías del artículo 10 del texto refundido y mediante la tasación pericial contradictoria del artículo 135 de la Ley General Tributaria, que además suspende la ejecución de la liquidación mientras se resuelve.

Impuestos y gastos de compraventa: dos bloques que no hay que mezclar

Al comprar una vivienda se pagan dos cosas distintas por encima del precio, y conviene presupuestarlas por separado porque su reparto entre las partes es diferente.

El bloque fiscal es el que se ha detallado hasta aquí: ITP en vivienda usada, o IVA más AJD en vivienda nueva, con la plusvalía municipal a cargo del vendedor y el IBI prorrateado. Son tributos, se autoliquidan y no se negocian.

El bloque de gastos lo forman la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y la tasación. Aquí hay que distinguir de nuevo entre la compraventa y el préstamo: los gastos de la compraventa los asume mayoritariamente el comprador, mientras que los de constitución de la hipoteca siguen el reparto del artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, que los carga al banco salvo la tasación, que es del cliente.

El desglose completo de esta segunda partida está, con importes por concepto, en la guía de gastos de comprar una vivienda.

Datos verificados a agosto de 2026. Los tipos autonómicos del ITP y del AJD se modifican con frecuencia: confirma el tipo aplicable en el portal tributario de tu comunidad antes de firmar y de autoliquidar.

Preguntas frecuentes sobre impuestos compra vivienda