Gastos cancelación de hipoteca: cuánto cuesta y quién los paga

Los gastos de cancelación de hipoteca aparecen cuando terminas de pagar el préstamo y quieres eliminar la carga que todavía figura en el Registro de la Propiedad. Aunque el banco confirme que la deuda está saldada, aún debes completar la cancelación registral de la hipoteca para que la vivienda conste oficialmente como libre de cargas.

Este paso no es automático ni gratuito del todo. Aunque el certificado de deuda cero que te da el banco no tiene coste, sí tendrás que asumir los honorarios de notaría y registro (regulados por ley) y, si decides no hacerlo tú mismo, los de una gestoría.

Qué es la cancelación de hipoteca y por qué no es automática

Cuando pagas la última cuota de tu hipoteca, la deuda con el banco desaparece, pero la carga hipotecaria sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad. Este trámite se llama cancelación registral o levantamiento de hipoteca, y consiste en eliminar esa carga para que la vivienda quede oficialmente libre.

No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. Si no cancelas la hipoteca en el registro, la carga puede seguir constando durante años y complicarte la venta de la vivienda, la solicitud de un préstamo nuevo o la tramitación de una herencia.

En el caso de cargas muy antiguas, puede existir la posibilidad de solicitar una cancelación de hipoteca por caducidad, siempre que se hayan cumplido los plazos y requisitos registrales correspondientes.

Quién paga la escritura y la cancelación de la hipoteca

Los gastos de cancelación registral los paga siempre el titular del préstamo, es decir, el propietario de la vivienda. Esto es así tanto si cancelas al terminar de pagar como si cancelas para vender el piso.

Si estás comprando una vivienda con una hipoteca pendiente de cancelar, no tienes obligación de asumir esos gastos: la responsabilidad es del vendedor, salvo que ambas partes acordéis voluntariamente lo contrario. Antes de firmar, conviene revisar la carga y el resto de la documentación registral de la vivienda, incluida la nota simple.

El Banco de España establece además dos límites claros a favor del cliente:

• El banco debe entregar el certificado de deuda cero de forma gratuita, sin poder cobrar por ello.
• El banco no puede cobrar por comparecer a la firma de la escritura de cancelación ni por el desplazamiento a la notaría.

Sí puede cobrarte, en cambio, si le encargas a él (en lugar de a un gestor independiente o a ti mismo) la tramitación completa de la escritura hasta su inscripción en el registro. En ese caso, la entidad debe informarte del coste antes de contratarlo.

La entidad solo podrá cobrarnos comisiones y gastos por la tramitación de la escritura de cancelación hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, informando previamente del coste. - Banco de España, Portal del Cliente Bancario.

Desglose de los gastos de cancelación de hipoteca

La cancelación implica conceptos similares a otros gastos asociados a una hipoteca, aunque en este caso solo dos de ellos están regulados por ley. Los demás son gratuitos, opcionales o están exentos.

El arancel del notario se calcula sobre el 70% del capital inscrito en la escritura original de la hipoteca, no sobre lo que te quede por pagar, con un mínimo legal de 90 €. El del registrador funciona de forma parecida, con un mínimo de 24 €. La gestoría, al no estar regulada, es la partida donde más puedes ahorrar: hacerlo tú mismo (4 gestiones: banco, notaría, Hacienda y registro) evita este coste por completo, a cambio de dedicarle más tiempo.

Cuánto cuesta cancelar una hipoteca de 60.000, 80.000 y 100.000 euros

Como el arancel de notaría y registro se calcula sobre el capital original del préstamo, el coste varía poco entre hipotecas de importe medio-bajo: la diferencia real entre cancelar una hipoteca de 60.000 € o de 100.000 € suele ser de pocas decenas de euros en notaría y registro.

Lo que más cambia el coste total es si contratas una gestoría o realizas tú mismo los trámites. Esto también se aplica si has decidido amortizar la hipoteca por completo antes de que finalice el plazo pactado.

El importe exacto lo fijan el notario y el registrador aplicando el arancel vigente, así que puede variar ligeramente según la notaría y la comunidad autónoma. Pide siempre presupuesto cerrado antes de firmar.

Cómo cancelar una hipoteca paso a paso

El proceso tiene cuatro pasos, se puede hacer en unas 4 gestiones presenciales y suele tardar entre 30 y 45 días hasta la inscripción final:

1. Solicita el certificado de deuda cero a tu banco. Es gratuito y acredita que ya no debes nada.
2. Firma la escritura de cancelación ante notario, con ese certificado.
3. Presenta el modelo 600 (impuesto AJD) en Hacienda: el importe es 0 €, pero es obligatorio para poder inscribir la cancelación.
4. Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad de tu vivienda, entregando la escritura y el justificante del modelo 600.

Si prefieres delegar todo el proceso, tanto una gestoría independiente como tu propio banco pueden encargarse, siempre informándote antes del coste.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de cancelación de hipoteca

En definitiva, cancelar una hipoteca implica un coste moderado (entre poco más de 100 € y unos 700 € en la mayoría de los casos) que depende sobre todo de si delegas el trámite o lo haces tú mismo, ya que los aranceles de notaría y registro varían poco entre hipotecas de importe medio. Compara presupuestos de gestoría antes de contratar y recuerda que el certificado de deuda cero siempre debe ser gratuito.