Cómo hacer la cancelación registral de una hipoteca: paso a paso

Si ya has terminado de pagar tu hipoteca, enhorabuena. Pero debes saber que el banco o la caja de ahorros no borra automáticamente la carga del Registro de la Propiedad. Eso significa que tu vivienda sigue gravada con una hipoteca aunque la deuda esté completamente saldada. Para que tu inmueble quede limpio de cargas, tienes que realizar la cancelación registral de la hipoteca.

Aquí te explicamos cómo hacer la cancelación registral, qué documentación necesitas, cuánto tiempo tarda el trámite y si puedes hacerlo tú mismo sin necesidad de contratar una gestoría.

¿Qué es la cancelación registral de una hipoteca?

Es el trámite por el cual se elimina del Registro de la Propiedad la inscripción de la hipoteca que grava tu vivienda. Una vez completado este trámite, el inmueble aparece libre de cargas en el Registro, lo que es indispensable si quieres venderlo o simplemente tener plena seguridad jurídica sobre tu propiedad.

Es importante no confundir la cancelación registral con el levantamiento de la hipoteca o carta de pago de la hipoteca. El levantamiento es el acto por el que el banco certifica que la deuda está saldada (la llamada ''escritura de carta de pago''). La cancelación registral, en cambio, es el paso posterior: llevar esa escritura al Registro para que se borre el asiento registral. Sin este segundo paso, la hipoteca sigue apareciendo como carga aunque la deuda esté pagada.

Cómo hacer la cancelación registral de una hipoteca: los pasos que debes seguir

El proceso se divide en cuatro fases:

1. Solicita el certificado de deuda cero al banco

Dirígete a tu oficina bancaria o accede a la banca online y solicita formalmente el “certificado de saldo cero” o “certificado de cancelación económica”. La entidad tiene obligación de emitirlo gratuitamente. El plazo habitual de entrega es de 7 a 15 días hábiles, aunque puede variar según la entidad.

2. Otorga la escritura de cancelación ante notario

Con el certificado de deuda cero, ve a una notaría (puedes elegir cualquier notario de España, no tienes que ir al que firmó la hipoteca original). El banco enviará a un apoderado para que firme junto a ti la escritura pública de cancelación de hipoteca. Este acto notarial es imprescindible para poder inscribir la cancelación en el Registro.

Consejo

Coordina previamente con tu banco la fecha y la notaría elegida, ya que el apoderado debe estar presente el mismo día que tú.

3. Liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Aunque la cancelación registral de una hipoteca está exenta del pago del AJD (a diferencia de la constitución), sí tienes que presentar el modelo 600 ante la Comunidad Autónoma correspondiente para acreditar la exención. Esto se hace habitualmente en la Oficina Liquidadora de Distrito Hipotecario o de forma telemática en la sede electrónica de tu comunidad autónoma.

Sin este paso el Registro no admitirá la escritura. Guarda el justificante de presentación con el sello de la oficina liquidadora.

4. Presenta la documentación en el Registro de la Propiedad

Con la escritura notarial y el justificante del modelo 600, dirígete al Registro de la Propiedad donde está inscrita la vivienda. Entrega los documentos junto con el modelo 600 y abona las tasas registrales correspondientes. El registrador practicará la cancelación del asiento registral de la hipoteca.

Si tienes previsto vender la vivienda, conviene iniciar este trámite con antelación. Aunque es posible cancelar la hipoteca al momento de la venta, hacerlo antes evita retrasos en la firma y facilita que el comprador compruebe que la vivienda está libre de cargas.

¿Quién hace la cancelación registral de la hipoteca?

Legalmente, la cancelación registral puedes realizarla tú mismo como titular de la hipoteca. Existen tres vías para hacerlo:

• Tú mismo presentas la documentación directamente en la notaría y en el Registro de la Propiedad.
• A través del propio banco: algunas entidades ofrecen gestionarlo ellas mismas, aunque suelen cobrar una comisión por ello.
• Mediante una gestoría: si prefieres delegar todos los trámites, una gestoría se encarga de todo por un coste adicional.

Si tienes tiempo y no te importa hacer algunos trámites, puedes gestionarlo tú mismo y ahorrarte el coste de la gestoría. Antes de decidir, conviene revisar los gastos de cancelación de hipoteca, ya que el coste final puede variar si haces el trámite por tu cuenta, a través del banco o mediante una gestoría.

Documentación necesaria para la cancelación registral de la hipoteca

Antes de iniciar el trámite, reúne la siguiente documentación:

1. Certificado de deuda cero emitido por el banco: es el documento oficial en el que tu entidad financiera acredita que la hipoteca está completamente pagada. Pídelo a tu banco; están obligados a entregarlo de forma gratuita.
2. Escritura del préstamo hipotecario original: el documento que firmaste cuando se concedió la hipoteca.
3. DNI o NIE en vigor del titular o titulares de la hipoteca.
4. Nota simple registral actualizada del inmueble (opcional pero recomendable para verificar el estado actual de la carga).

Con el certificado de deuda cero, el banco debe designar también un apoderado que firme ante notario la escritura de cancelación. Esto lo gestiona internamente la entidad: ellos envían a un representante autorizado a la notaría para otorgar dicha escritura.

¿Se puede hacer la cancelación registral de la hipoteca de forma online?

Parcialmente sí. La presentación telemática de la escritura ante el Registro es posible si dispones de certificado digital o DNI electrónico, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores. Del mismo modo, la liquidación del modelo 600 con exención se puede hacer online en muchas comunidades autónomas.

Sin embargo, el otorgamiento de la escritura de cancelación ante notario sigue siendo presencial, ya que tanto tú como el apoderado del banco debéis firmar físicamente (o mediante firma electrónica cualificada en notaría). La parte online no elimina la visita al notario, pero sí puede ahorrarte el desplazamiento al Registro.

¿Cuánto tarda la cancelación registral de una hipoteca?

El plazo total depende de varios factores, pero de forma orientativa:

En general, la cancelación registral de una hipoteca dura de 3 a 6 semanas si todo avanza con normalidad. El plazo puede alargarse si el banco tarda en emitir el certificado de deuda cero o si el Registro de la Propiedad tiene mucha carga de trabajo.

Errores frecuentes al hacer la cancelación registral tú mismo

• No presentar el modelo 600: sin ese justificante, el Registro rechaza la escritura aunque la deuda esté totalmente pagada.
• Ir al Registro equivocado: debes acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca, no el de tu domicilio actual.
• No coordinar la cita con el banco: si el apoderado no acude a la notaría el mismo día que tú, el trámite queda paralizado.
• Confundir el levantamiento con la cancelación registral: tener el certificado de deuda cero no es suficiente; hay que inscribirlo en el Registro.
• Esperar demasiado para cancelar la carga: si no tienes previsto vender ni pedir financiación, puedes dejar la hipoteca inscrita durante un tiempo, pero no siempre es lo más práctico. En algunos casos, pasado el plazo legal correspondiente, puede solicitarse la cancelación de hipoteca por caducidad, aunque esta vía no es inmediata y depende de que se cumplan los requisitos registrales.

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