Gastos de subrogación de hipoteca: cuánto cuesta cambiar de banco con la nueva ley

Con la ley hipotecaria vigente, los gastos de subrogación de hipoteca suelen situarse entre 300 y 900 € en la mayoría de los casos. Como cliente, normalmente solo asumes la tasación de la vivienda, entre 300 y 500 €, y la comisión de subrogación si aparece en tu escritura, siempre dentro de los límites legales. La notaría, el registro, la gestoría y el impuesto AJD no suponen un coste para ti: los paga el banco o están exentos.

Cambiar la hipoteca de banco es, desde 2019, una de las operaciones más baratas. Pero sigue generando dudas, sobre todo si tu hipoteca se firmó hace años y no sabes qué reglas te aplican. En este artículo te explico cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca hoy, qué comisión te pueden cobrar según cuándo firmaste y, muy importante, qué ha cambiado entre la regulación anterior y la actual.

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dejó el reparto de gastos así de claro:

En total, la operación se mueve entre 300 y 900 € para la mayoría de los hipotecados: la tasación más, como mucho, una comisión limitada. Si quieres poner estos importes en contexto, conviene compararlos con los gastos habituales de una hipoteca, porque la subrogación suele ser bastante más barata que cancelar el préstamo y firmar uno nuevo. Y hay un detalle adicional que juega a tu favor: si la subrogación es para pasar de tipo variable a fijo, la propia ley establece aranceles notariales y registrales bonificados para abaratar aún más el trámite.

Consejo

Antes de dar por hecho que pagarás comisión, abre tu escritura y búscala. La regla viene de lejos: si no se pactó comisión por amortización anticipada o subrogación, el banco no tiene derecho a cobrarte nada por este concepto. Muchas hipotecas, sobre todo las firmadas en plena guerra comercial entre bancos, no la incluyen.

Comisión de subrogación: cuánto te pueden cobrar según cuándo firmaste

Es el gasto que más confusión genera, porque no depende de la ley de hoy, sino de la que estaba en vigor cuando firmaste tu hipoteca (y de lo que diga tu escritura, que siempre puede ser más barato que el tope legal).

*Topes legales sobre el capital pendiente. Tu escritura puede fijar una comisión inferior o no fijar ninguna; en las hipotecas posteriores a 2007, además, la entidad solo puede cobrar si la operación le genera una pérdida financiera. En fijas y mixtas firmadas antes de 2019 puede existir una compensación adicional por riesgo de tipo de interés: revisa tu escritura.

Traducido a euros: en una hipoteca variable de 150.000 € firmada en 2021, la comisión máxima sería de 225 € (0,15%) si tu escritura optó por el esquema de cinco años, y de 0€ si ya han pasado. En una de 2010, como mucho 375 € (0,25%).

Antes y ahora: qué cambió la nueva ley hipotecaria en la práctica

La exención de 2023 y 2024, fuera de juego

Durante 2023 y 2024, para aliviar la subida del euríbor, el Gobierno suspendió temporalmente las comisiones por amortización anticipada y por paso a tipo fijo en las hipotecas variables (Real Decreto-ley 19/2022, prorrogado por el 8/2023). Esa exención total terminó el 31 de diciembre de 2024 y no se ha prorrogado: en 2026 rigen los topes generales de la tabla anterior. Lo que sí quedó con carácter permanente es la rebaja de la comisión por subrogación de variable a fija, del 0,15% al 0,05% en los tres primeros años del préstamo.

📌 Ejemplo: cuánto cuesta subrogar una hipoteca de 150.000 €

Pongamos números a un caso tipo: hipoteca variable de 150.000 € pendientes, firmada en 2021, que quieres llevarte a otro banco.

• Tasación: 400 €.
• Nota simple: 15 €.
• Comisión de subrogación: 0,15% → 225 € (y 0 € si tu escritura no la recoge o ya pasaron los primeros años).
• Notaría, registro, gestoría y AJD: 0 €.
• Total: entre 415 y 640 €.

La otra cara de la moneda es el ahorro. Como regla rápida: por cada 50 € que rebajes tu cuota mensual, los gastos se amortizan en menos de un año. Si la mejora es de 100 €/mes (habitual al pasar de un diferencial antiguo a las ofertas actuales), recuperas la inversión en unos seis meses y todo lo demás es ahorro.

Gastos de la subrogación frente a las otras opciones de cambio

La subrogación no es el único camino para mejorar tu hipoteca, pero sí el más barato cuando implica cambiar de banco.

• Novación hipotecaria (negociar con tu banco): es la vía sin gastos de cambio: no hay tasación nueva en muchos casos y solo pagarías la comisión de novación si tu escritura la recoge. Su límite es que dependes de lo que tu banco quiera ofrecerte.
• Subrogación hipotecaria (cambiar de banco): tasación + comisión limitada. Entre 300 y 900 € en la mayoría de los casos.
• Cancelar y abrir una hipoteca nueva: añade la comisión por amortización total (si existe) y los gastos de cancelación registral de la antigua, en torno a 1.000 €. Solo compensa cuando quieres cambiar cosas que la subrogación no permite, como ampliar capital, o cuando el banco de destino no trabaja la subrogación.

Consejo

Usa la mecánica de la ley a tu favor. Consigue la mejor oferta de subrogación del mercado, deja que tu banco reciba la notificación y espera su contraoferta: si te iguala las condiciones por novación, te ahorras hasta la tasación. Y si no, te vas con quien te mejore tu oferta actual.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de subrogación de hipoteca

Cambiar de banco nunca había sido tan barato ni había dependido tanto de ti. Si tu hipoteca se firmó con otra ley y otros tipos, dedica una tarde a pedir ofertas: con unos gastos de unos cientos de euros y la decisión final en tu mano, lo único caro de la subrogación es no planteársela.