Novación de hipoteca: qué es, cómo se hace y cuánto cuesta

La novación de una hipoteca consiste en modificar, de acuerdo con el banco, una o varias condiciones de un préstamo hipotecario que ya está vigente. No hace falta cancelar la hipoteca ni contratar otra con una entidad diferente.

• 📌 La novación modificativa conserva tu escritura y el rango de la hipoteca; la extintiva sustituye la obligación por otra y puede costarte ese rango.
• 💰 Comisión: máximo 0,1 % del capital pendiente si amplías el plazo (art. 10 de la Ley 2/1994) y 0 % si pasas de variable a fijo sin amortizar (art. 23.6 de la Ley 5/2019).
• 🧾 La escritura está exenta de AJD si solo cambias tipo de interés y/o plazo; si además tocas el capital, los titulares o la garantía, esa parte sí tributa.
• 📊 Con el euríbor de julio de 2026 en el 2,855 % y el BCE al alza, pide la oferta por escrito y compárala: el descuento que daba el ciclo bajista ya no está sobre la mesa.

El marco legal que rige esta figura son dos normas: la Ley 2/1994, que fija el tope de la comisión de novación hipotecaria, la rebaja de aranceles y la exención fiscal, y la Ley 5/2019, que regula las comisiones al convertir un variable en fijo y la documentación precontractual que debes recibir: FEIN, FiAE y acta notarial previa gratuita, exigibles también cuando novas un préstamo firmado antes de 2019, según la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019.

¿Qué es una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca es la modificación de las condiciones de tu préstamo hipotecario pactada con tu propio banco, sin cambiar de entidad y sin cancelar la hipoteca, ya que la escritura original sigue viva y solo se le añade una escritura de modificación que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La Ley 2/1994 permite modificar mediante novación aspectos como el capital, el plazo, el tipo de interés, el sistema de amortización y determinadas garantías. El banco debe estudiar la operación y puede aceptarla, rechazarla o proponer unas condiciones diferentes.

Si lo que buscas es pasar de variable a fijo sin amortizar capital, el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 prohíbe al banco cobrarte comisión alguna y el artículo 9 de la Ley 2/1994 deja la escritura exenta de AJD, así que la operación puede quedarse en el coste de la tasación. Para situarla bien, ayuda entender cómo funciona una hipoteca.

Importante

Según el artículo 1.203 del Código Civil español, la novación modifica las obligaciones mediante la sustitución del deudor, la subrogación de un tercero en los derechos del acreedor o la modificación del objeto o de las condiciones principales de la obligación. El artículo 1.204 añade el requisito que separa una figura de la otra: para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya «es preciso que se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean del todo incompatibles».

Novación modificativa o extintiva: la diferencia que decide tu rango hipotecario

No todas las novaciones tienen el mismo efecto jurídico. La distinción fundamental está entre la novación modificativa, en la que el préstamo hipotecario original continúa existiendo con nuevas condiciones, y la novación extintiva, en la que la obligación anterior se extingue y es sustituida por otra nueva.

En la práctica hipotecaria, la novación modificativa es la situación habitual. El Código Civil solo considera que existe una novación extintiva cuando las partes declaran expresamente que quieren extinguir la obligación anterior o cuando la obligación nueva y la antigua son incompatibles entre sí. Por tanto, modificar de forma importante una hipoteca no basta, por sí solo, para considerar que ha nacido un préstamo completamente nuevo. Este criterio también ha sido aplicado por la Dirección General de los Registros y del Notariado.

¿Por qué importa el rango hipotecario?

El rango hipotecario determina el orden de prioridad de las cargas inscritas sobre una vivienda. Ser el primero significa que, si el inmueble se ejecuta, tu acreedor cobra antes que cualquier carga posterior: un embargo de Hacienda, una segunda hipoteca o una anotación preventiva. Mantener ese rango es importante para el banco porque condiciona el valor efectivo de su garantía y es lo que hace que el banco te preste al tipo que te presta.

Novación modificativa: la hipoteca continúa y conserva, en general, su rango

En una novación modificativa, la obligación hipotecaria anterior no desaparece. Se mantienen el préstamo y la hipoteca inscritos, pero se modifican las condiciones que hayan acordado el banco y el prestatario. Esto tiene una consecuencia especialmente importante: como regla general, la hipoteca conserva el rango registral que tenía antes de la novación. Es decir, mantiene su posición frente a embargos, segundas hipotecas u otras cargas que se hayan inscrito posteriormente.

El artículo 4.3 de la Ley 2/1994 lo resuelve con una regla y una excepción: las modificaciones de capital, plazo, tipo de interés, sistema de amortización o garantías personales no suponen en ningún caso alteración ni pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o una ampliación del plazo por ese incremento. En esos dos supuestos, mantener el rango exige la aceptación expresa de los titulares de derechos inscritos con rango posterior.

Por ejemplo, en una vivienda sobre la que consta primero la hipoteca del banco y, posteriormente, un embargo. Si el propietario se limita a renegociar el interés, la hipoteca conserva su posición inicial. En cambio, si la operación aumenta la responsabilidad hipotecaria, habrá que analizar cómo afecta esa ampliación a la carga posterior y si es necesario el consentimiento de su titular para conservar el rango respecto de la parte modificada.

Por eso, ampliar capital no significa automáticamente cancelar la hipoteca anterior y constituir otra nueva. Puede seguir tratándose de una novación modificativa, aunque la modificación tenga consecuencias registrales adicionales.

Novación extintiva: la obligación anterior desaparece

La novación extintiva es mucho menos habitual. Se produce cuando banco y prestatario acuerdan expresamente extinguir la obligación existente y sustituirla por otra, o cuando las condiciones de la nueva obligación son incompatibles con las de la anterior hasta el punto de que ambas no pueden coexistir.

La diferencia no es solo terminológica. Si realmente se extingue la obligación anterior, no estamos ante la simple continuidad del préstamo con unas condiciones modificadas. Esto puede afectar a las garantías, al tratamiento registral, a los costes y a la fiscalidad de la operación. Las consecuencias son tres y ninguna es menor: la hipoteca antigua se cancela y la nueva se inscribe con el rango del día, la escritura no disfruta de la exención de AJD del artículo 9 de la Ley 2/1994 porque esa exención solo alcanza a las novaciones modificativas, y los aranceles se calculan como en una hipoteca nueva. Si el banco te propone una escritura de este tipo, pide por escrito que te justifique por qué no puede hacerse como modificativa.

Recuerda

En los dos casos el trámite tiene la misma forma: el Banco de España recuerda que cualquier modificación de las condiciones inicialmente pactadas debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. No existe la novación por email ni por firma en la app: lo que no llega al Registro no es oponible frente a terceros.

¿Qué se puede cambiar con una novación hipotecaria?

Una novación permite renegociar con el mismo banco buena parte de las condiciones de una hipoteca que ya está en vigor. El artículo 4.2 de la Ley 2/1994 acota qué puede recoger una escritura de modificación: ampliación o reducción de capital, alteración del plazo, condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras, y la prestación o modificación de las garantías personales. Te explicamos en detalle:

Cambiar el tipo de interés de la hipoteca

Una de las novaciones más habituales consiste en renegociar el interés que se paga por el préstamo. La ley permite modificar tanto el tipo de interés ordinario como otras condiciones vinculadas al interés, incluida la cláusula de variabilidad. Esto permite, por ejemplo:

• Revisar otras condiciones financieras asociadas al cálculo del interés.
• Reducir el TIN que aplica el banco.
• Renegociar el diferencial de una hipoteca variable.
• Pasar de una hipoteca variable a una fija.
• Cambiar de una hipoteca variable a una mixta.
• Modificar una hipoteca fija si la entidad acepta ofrecer un nuevo tipo.

Que legalmente pueda modificarse el tipo no implica que el banco esté obligado a ofrecer la modalidad o el interés que solicita el cliente. La nueva propuesta dependerá de su política comercial, del perfil financiero del prestatario y de las condiciones del mercado. Aquí suele ser útil repasar si te conviene elegir una hipoteca fija o variable antes de cerrar el tipo para los próximos veinte años.

Ampliar o reducir el plazo de devolución

La novación también permite cambiar la fecha de vencimiento de la hipoteca, ya sea ampliando o reduciendo el plazo pendiente. Ampliar el plazo puede ser útil cuando el objetivo es bajar la cuota mensual. Al repartir el capital pendiente entre más años, normalmente se reduce el pago de cada mes. La contrapartida es que, si el resto de condiciones se mantienen, se pagan intereses durante más tiempo y el coste total de la hipoteca puede aumentar.

Reducir el plazo produce el efecto contrario: la cuota suele aumentar, pero el préstamo termina antes y normalmente se reducen los intereses totales.

Por eso, para valorar una novación de plazo no basta con comparar la cuota anterior y la nueva. Conviene revisar también cuánto se terminará pagando en total. Además, la comisión por una novación cuyo objeto sea ampliar el plazo tiene un límite legal específico: no puede superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar.

Ampliar o reducir el capital de la hipoteca

La novación puede utilizarse para modificar el importe del préstamo. La ampliación de capital consiste en pedir al mismo banco dinero adicional utilizando la hipoteca existente como base. Puede plantearse, por ejemplo, para financiar una reforma o cubrir una necesidad importante de liquidez. En este caso, el banco asumirá un riesgo mayor, por lo que es habitual que vuelva a estudiar los ingresos, las deudas, la estabilidad laboral y el valor actualizado de la vivienda. También puede solicitar una nueva tasación.

No debe confundirse una ampliación de capital con ampliar simplemente el plazo: en el primer caso aumenta la cantidad prestada; en el segundo, solo cambia el tiempo disponible para devolver lo que todavía se debe.

También puede formalizarse una reducción del capital mediante novación. No obstante, una amortización anticipada ordinaria no tiene por qué implicar por sí sola una novación hipotecaria: esta será relevante cuando la reducción forme parte de una modificación contractual que se documenta como tal.

Las ampliaciones de capital merecen especial atención porque pueden afectar a la responsabilidad hipotecaria inscrita y, en determinados casos, al rango registral de la hipoteca; por ello es clave que entiendas las implicaciones legales de la novación modificativa o extintiva.

Cambiar el sistema de amortización y otras condiciones financieras

Una novación no se limita al interés o al plazo. La legislación permite modificar también el método o sistema de amortización y otras condiciones financieras del préstamo. Esto abre la puerta a negociar aspectos como la forma en la que se devuelve el capital, la estructura de las cuotas o determinadas condiciones económicas incorporadas al contrato, siempre que el banco acepte el cambio.

Dependiendo de la hipoteca y de la política de la entidad, una novación puede servir para plantear cambios como:

• Modificar determinadas bonificaciones o requisitos de vinculación cuando formen parte del acuerdo hipotecario.
• Modificar el sistema utilizado para amortizar el préstamo.
• Introducir o modificar un periodo de carencia.
• Cambiar determinadas condiciones relacionadas con las cuotas.
• Renegociar algunas comisiones o condiciones financieras previstas en el contrato.

Antes de aceptar una reducción temporal de la cuota —por ejemplo, mediante una carencia— conviene calcular su efecto a largo plazo: pagar menos durante unos meses puede elevar posteriormente la cuota o aumentar el coste total del préstamo.

Cambiar las garantías

La novación puede utilizarse también para prestar o modificar garantías personales vinculadas al préstamo. Por ejemplo, el banco puede aceptar eliminar o sustituir un avalista, incorporar una nueva garantía personal o modificar las garantías existentes cuando cambian las circunstancias económicas de los prestatarios.

Estas operaciones suelen requerir un análisis de riesgos especialmente cuidadoso. Si eliminar una garantía empeora la posición del banco, la entidad puede rechazar la solicitud o condicionarla a que se aporten otras garantías. Por tanto, que un avalista quiera dejar de garantizar la operación no basta para liberarlo: debe existir acuerdo con la entidad y la modificación deberá quedar correctamente formalizada.

Cambiar o eliminar titulares

También puede plantearse una novación cuando se quiere modificar la titularidad del préstamo, algo frecuente después de una separación o divorcio o cuando una persona se adjudica una vivienda que anteriormente pertenecía a dos propietarios. El Banco de España confirma que el cambio de las garantías personales y de la titularidad puede realizarse mediante una modificación del préstamo, siempre que exista acuerdo con la entidad.

Cambiar el propietario de la vivienda no cambia automáticamente los deudores de la hipoteca.

Por ejemplo, si tras una extinción de condominio una persona se queda con el 100% de la vivienda, pero la hipoteca continúa a nombre de ambos antiguos propietarios, los dos seguirán respondiendo frente al banco mientras la entidad no acepte sacar a uno del préstamo.

El banco no está obligado a autorizar esta modificación. Al eliminar un titular, pierde una de las garantías personales que tuvo en cuenta cuando concedió la financiación, por lo que puede volver a estudiar la solvencia de quien permanece y exigir otras garantías, un nuevo cotitular o incluso ofrecer unas condiciones económicas diferentes.

Cuando lo que se produce es la sustitución de un deudor por otro, técnicamente también puede hablarse de subrogación de deudor. El Banco de España distingue esta figura de la subrogación de acreedor, que es la que se utiliza para trasladar la hipoteca de un banco a otro. Por tanto, esta posibilidad no debe confundirse con la subrogación hipotecaria para cambiar de banco, que analizamos por separado.

¿Se pueden cambiar varias condiciones a la vez?

Sí. Una novación no tiene por qué afectar a una sola cláusula. La Ley 2/1994 permite que la escritura incluya una o varias modificaciones simultáneamente. Por ejemplo, un cliente podría acordar con el banco:

• Pasar de variable a fijo.
• Reducir el tipo de interés.
• Ampliar el plazo de 20 a 25 años.
• Eliminar a uno de los titulares.

Todo dentro de una misma operación, siempre que la entidad apruebe el conjunto de cambios.

Esto es especialmente importante al calcular si una novación compensa, porque cada modificación puede tener consecuencias distintas en la cuota, los intereses totales, las comisiones, los impuestos y las garantías del préstamo. Por eso, después de decidir qué condiciones quieres cambiar, el siguiente paso es comparar el coste de la novación con el ahorro o la mejora que vas a obtener.

Cómo funciona una novación hipotecaria paso a paso

El proceso de novación varía ligeramente según el tipo de modificación que se solicite, pero en líneas generales sigue estos pasos. Sumando los plazos legales —diez días naturales entre la entrega de la documentación precontractual y la firma, y hasta quince días para la calificación registral—, una novación sencilla difícilmente se cierra en menos de un mes desde que el banco acepta.

1. Análisis de tu situación actual

Antes de acudir al banco, debes conocer exactamente las condiciones de tu hipoteca actual: tipo de interés aplicado, diferencial sobre el euríbor (si es variable), años restantes, capital pendiente, la cifra de responsabilidad hipotecaria que consta en el Registro y cualquier cláusula relevante. Revisa tu escritura de hipoteca o solicita un extracto actualizado a tu entidad. Fíjate en concreto en qué opción de comisión por amortización anticipada se pactó, porque condiciona lo que te pueden cobrar si aprovechas la novación para reducir capital.

2. Comparativa de mercado

Antes de negociar, infórmate sobre las condiciones que ofrecen otras entidades y consulta cuáles son las mejores hipotecas fijas y las mejores a tipo variable del mercado. Esto te dará poder de negociación. Si tu banco sabe que tienes otras alternativas, será más proclive a ofrecerte mejores condiciones a través de la novación. Una oferta vinculante de otro banco es el argumento más eficaz que existe en esta conversación, precisamente porque la Ley 2/1994 le da a tu entidad la posibilidad de igualarla y no perder al cliente.

3. Solicitud formal al banco

Dirígete a tu entidad y solicita formalmente la novación. El banco estudiará tu perfil de riesgo actualizado, incluidos tus ingresos, situación laboral, historial de pagos y el valor actual del inmueble. Pide por escrito el desglose de gastos y la comisión aplicable antes de que el expediente avance: es el momento en el que todavía puedes retirarte sin haber pagado nada.

4. Propuesta del banco y negociación

El banco elaborará una oferta vinculante con las nuevas condiciones. Compárala con tu situación actual y con las ofertas del mercado. Si no te convence, negocia. En algunos casos, el banco pedirá una tasación actualizada del inmueble antes de hacer la propuesta definitiva. Si ocurre, asegúrate de que el informe lo emita una de las tasadoras homologadas por el Banco de España, para que tenga validez ante la entidad.

5. Documentación precontractual y firma ante notario

Si llegáis a un acuerdo, la novación debe formalizarse en escritura pública ante notario, y antes de firmar, el banco tiene que entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) de los contenidos que se modifican, con al menos diez días naturales de antelación respecto a la firma. Además, debes pasar por el acta notarial previa: es gratuita, la levanta el notario que tú elijas, incluye un test de comprensión y, sin ella, el notario no puede autorizar la escritura.

6. Inscripción registral

Una vez firmada la escritura, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que las nuevas condiciones sean plenamente eficaces. El registrador dispone de quince días desde el asiento de presentación para inscribir o calificar el documento. Este trámite lo suele gestionar la gestoría del banco, aunque tú también puedes hacerlo directamente.

¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

El coste de una novación no es una horquilla genérica: depende de qué modificas, porque cada concepto tiene su propia norma y su propio pagador. Esta es la foto completa, concepto a concepto.

La comisión de novación: 0,1 % y solo para el plazo

El artículo 10 de la Ley 2/1994 es tajante y muy corto: «en las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 por ciento de la cifra de capital pendiente de amortizar». Es decir, el tope legal del 0,1 % está atado a un solo supuesto, la ampliación de plazo, y se calcula sobre el capital que te queda, no sobre el importe inicial. Sobre 150.000 € pendientes, son 150 € como máximo.

Para el resto de modificaciones no hay tope legal general: rige lo que figure en tu escritura. Si la escritura no recoge comisión de modificación de condiciones, el banco no puede cobrártela, y si la recoge, solo puede cobrar el porcentaje pactado. Conviene no confundir esta comisión con la de amortización anticipada, que es otra cosa y se activa solo cuando devuelves capital.

De variable a fijo: comisión cero por ley

El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 regula la conversión de variable a fijo con tres reglas que conviene leer literalmente, porque son las más favorables de todo el régimen hipotecario español. Si la novación (o la subrogación) convierte el tipo variable en fijo y no hay amortización anticipada de capital, no cabe comisión alguna, en ningún momento del préstamo. Si además reembolsas capital dentro de los tres primeros años, la compensación máxima es del 0,05 % del capital reembolsado: sobre 20.000 € amortizados, 10 €. Y si el reembolso se produce pasados esos tres años, el prestamista no podrá exigir compensación ni comisión alguna.

AJD: Exento en novación si solo cambias el interés o el plazo

Las novaciones modificativas están exentas de AJD cuando la escritura modifica el tipo de interés, el plazo del préstamo o ambos. La exención no se extiende automáticamente a otros cambios incluidos en la misma escritura.

Si además se modifican otras cláusulas financieras con contenido económico e inscribible, habrá que analizar su tributación por separado. El Tribunal Supremo establece que, cuando proceda AJD, la base debe atender al contenido económico de las cláusulas que realmente están sujetas y no necesariamente a toda la responsabilidad hipotecaria.

Datos verificados en 2026. Los tipos del AJD los fija cada comunidad autónoma y los aranceles se actualizan por norma: confirma el desglose con tu entidad y con tu notaría antes de firmar.

Notaría, Registro, gestoría y tasación

La ley aplica aranceles reducidos a las novaciones modificativas: la notaría se calcula como documento sin cuantía y el Registro toma como base el capital pendiente con una reducción del 90%.

Además, en los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el banco asume con carácter general notaría, Registro y gestoría, mientras que la tasación corresponde al cliente si es necesaria.

¿Cuándo puede resultar más cara la novación?

El coste aumenta especialmente cuando se amplía capital, porque el banco puede exigir una nueva tasación y la modificación puede tener consecuencias fiscales y registrales. También conviene revisar con atención cualquier novación que incluya varios cambios distintos del interés o del plazo, ya que no todos disfrutan de la misma exención fiscal.

Los tres efectos que debes tener claros antes de firmar una ampliación: sube la cifra de responsabilidad hipotecaria inscrita, y con ella el AJD que sí se devenga por esa parte; puede alterar el rango si hay cargas posteriores que no acepten mantenerse detrás, y el dinero nuevo se amortiza al plazo del préstamo.

Por eso, para saber cuánto cuesta realmente una novación de hipoteca, no basta con mirar la comisión: hay que sumar la posible tasación, los impuestos que correspondan y cualquier otro coste específico de la modificación que se esté negociando.

¿Cuándo conviene hacer una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria puede ser útil en varias situaciones, y el punto del ciclo en el que estamos cambia el orden de prioridades:

• Pasar de una hipoteca variable a una fija: es la novación con mejor tratamiento legal, sin comisión y sin AJD. Conviene medirla con las cifras del ciclo: la media del euríbor a 12 meses fue del 2,221 % en febrero de 2026, su mínimo del año, y del 2,855 % en julio; frente al 2,114 % de agosto de 2025, el diferencial interanual es de unos 0,80 puntos, así que las revisiones anuales de este verano suben cuota. El momento de convertir a fijo aprovechando un fijo barato quedó atrás, lo que no significa que no compense: significa que la comparación hay que hacerla con la oferta concreta que tengas encima de la mesa, no con la expectativa de que los tipos bajen.
• Mejorar el diferencial: si tienes una hipoteca variable con un diferencial alto, puedes negociar uno más bajo. Es la novación más barata de todas y la que menos resistencia encuentra, porque el banco no pierde el cliente.
• Reducir la cuota mensual: ampliando el plazo de la hipoteca. Sobre 150.000 € al 3,855 %, pasar de 20 a 25 años baja la cuota de 897,55 € a 779,80 €, unos 118 € al mes, pero eleva el total pagado en más de 18.500 €. Es una medida de tesorería, no de ahorro.
• Cambios en tu situación económica: por ejemplo, si quieres eliminar un avalista, liberar una garantía o renegociar las bonificaciones por productos vinculados.
• Divorcio o separación: permite quitar uno de los titulares de la hipoteca si el banco acepta que el otro asuma la deuda.

Documentación necesaria para solicitar una novación

La documentación depende de la modificación y de la política de riesgos de cada entidad. Habitualmente, el banco puede solicitar identificación de los titulares, justificantes actualizados de ingresos y situación laboral, información sobre otras deudas y documentación de la hipoteca y del inmueble. Te recomendamos tener a mano:

• DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
• Última declaración del IRPF o certificado de no obligación de declarar.
• Las dos últimas nóminas o, si eres autónomo, los últimos recibos del RETA y la declaración trimestral de IVA e IRPF.
• Contrato de trabajo o documentación acreditativa de tu actividad profesional.
• Extracto bancario de los últimos 3 a 6 meses.
• Recibo actualizado del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Escritura de la hipoteca actual.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Si hay más de un titular: la misma documentación de cada uno de ellos.

⚠️ Atención con las cláusulas abusivas:

Si tu hipoteca incluye cláusula suelo, índices IRPH u otras cláusulas potencialmente abusivas, consulta con un abogado especialista antes de firmar cualquier novación. En algunos casos, la novación puede interpretarse como una renuncia tácita a reclamar esas cláusulas, aunque la jurisprudencia en este punto ha evolucionado a favor del consumidor. Ten en cuenta que en las hipotecas variables firmadas desde la Ley 5/2019 ya no cabe pactar un límite a la baja y el interés no puede ser negativo, de modo que la cláusula suelo es un problema de contratos antiguos, no algo a negociar en tu novación.

Consejos para negociar una novación hipotecaria

La novación es, en esencia, una negociación. Y como en toda negociación, hay estrategias que aumentan tus posibilidades de conseguir las mejores condiciones posibles:

• Infórmate del mercado: compara ofertas de otros bancos antes de negociar.
• Muestra alternativas: una oferta de subrogación puede ayudarte a conseguir mejores condiciones.
• Destaca tu buen historial de pagos: demuestra que eres un cliente fiable.
• Negocia más que el interés: revisa también comisiones, seguros y otros productos vinculados. El banco no puede obligarte a contratar un seguro de vida y debe aceptar pólizas alternativas de cobertura equivalente sin cobrarte por el cambio.
• Tómate tu tiempo: la ley te da 10 días naturales desde la entrega de la FEIN y la FiAE para analizar la oferta antes de firmar, y el acta notarial previa es gratuita y con el notario que tú elijas.

Ejemplo práctico: ¿Cuánto se ahorra con una novación de hipoteca?

Para entender el impacto de una novación, este es el cálculo con las cifras reales del mercado a agosto de 2026, sistema francés de amortización:

Situación de partida (hipoteca variable):

• Capital pendiente: 150.000 euros.
• Plazo restante: 20 años.
• Tipo aplicado: euríbor + 1,00 %. Con la media de julio de 2026 (2,855 %), el tipo de revisión es del 3,855 %.
• Cuota mensual resultante: 897,55 euros.

Tras la novación, suponiendo que el banco ofrezca un tipo fijo del 3,20 % al mismo plazo:

• Nueva cuota mensual: 846,99 euros.
• Diferencia mensual: 50,56 euros.
• Diferencia total si el euríbor se quedara clavado en el 2,855 % los 20 años: 12.133 euros. Si en la siguiente revisión el euríbor llegara al 3,50 %, la cuota variable subiría a 948,97 € y la diferencia frente al fijo pasaría a ser de 101,98 euros al mes.
• Coste de la novación: 0 € de comisión (art. 23.6 de la Ley 5/2019, sin amortización anticipada) y 0 € de AJD (art. 9 de la Ley 2/1994, solo cambia el tipo). Notaría, registro y gestoría los asume el banco. Si exige tasación, es el único desembolso del cliente.

Conclusión: si el único gasto es una tasación de unos 300 €, se recupera en menos de seis meses con la diferencia de cuota. Lo que decide la operación no es el coste de novar, que en este supuesto es casi nulo, sino qué tipo fijo te ofrece tu banco: por encima del 3,855 % actual, la novación empieza pagando más cara la tranquilidad, y eso solo compensa si esperas que el euríbor siga subiendo.

Novación, subrogación o cancelar y abrir una hipoteca nueva

Esta es la comparación que de verdad resuelve la duda: hay tres vías para cambiar las condiciones de tu hipoteca y no cuestan ni permiten lo mismo.

La regla de decisión es sencilla: empieza siempre por la novación, porque es la única vía en la que no pagas tasación salvo que te la exijan y en la que puedes tocarlo todo. Si tu banco se niega, la subrogación de acreedor es la alternativa natural, y el detalle del procedimiento —certificación de débito, derecho de enervación, comisión de subrogación y qué pasa si tu banco iguala la oferta— está desarrollado en la guía de subrogación de hipoteca. Cancelar y abrir una hipoteca nueva solo tiene sentido cuando necesitas irte de tu banco y además cambiar algo que la subrogación no permite modificar, porque es la única de las tres que te hace pagar el AJD y los aranceles completos de una hipoteca de estreno.

Un matiz sobre el procedimiento que suele publicarse mal: la Ley 2/1994 concede a tu banco un derecho de enervación, no un veto. Cuando otra entidad le pide la certificación del importe pendiente, tu banco dispone de siete días naturales para entregarla y, desde esa entrega, de quince días naturales —naturales, no hábiles— para formalizar con tu conformidad una novación que iguale o mejore la oferta. Si no reacciona en plazo, la subrogación sigue adelante.

Preguntas frecuentes sobre la novación de hipoteca

La novación de hipoteca es la vía más barata que existe para cambiar las condiciones de tu préstamo, y en el supuesto estrella —pasar de variable a fijo sin amortizar— el legislador la ha dejado prácticamente en coste cero: sin comisión por el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 y sin AJD por el artículo 9 de la Ley 2/1994.

La clave está en llegar a la mesa con tres cosas resueltas: saber qué modificas exactamente y por tanto qué gastos e impuestos se devengan, tener delante una oferta de otra entidad para comparar, y haber calculado el ahorro real frente al coste con la cuota completa y no solo con el tipo nominal. Con el euríbor en el 2,855 % de media en julio de 2026 y el BCE al alza, esa cuenta hay que hacerla con la oferta concreta que tengas encima de la mesa.

Si dudas entre novar, subrogar o cancelar y abrir una hipoteca nueva, pide a tu banco el desglose por escrito de comisión, AJD, aranceles y tasación de cada opción: con esos cuatro números sobre la mesa la comparación se resuelve sola.

Datos y cifras verificados a agosto de 2026 contra el BOE, el Banco de España y las medias oficiales del euríbor. Confirma las condiciones concretas con tu entidad antes de firmar cualquier escritura de novación.