Subrogación de hipoteca entre particulares: ¿se puede traspasar a otra persona?

Subrogación de hipoteca entre particulares: ¿se puede traspasar a otra persona?

Sí, es posible traspasar una hipoteca a otra persona. Se llama subrogación de deudor y consiste en que alguien distinto al titular original pasa a asumir el préstamo hipotecario, con sus mismas condiciones, sin necesidad de cancelarlo y abrir uno nuevo. No la confundas con la subrogación de acreedor, que es cambiar tu hipoteca de banco.

¿Qué es la subrogación de hipoteca entre particulares?

Existen dos tipos de subrogación hipotecaria. La subrogación de acreedor cambia el banco que te presta el dinero (puedes consultarla en nuestra guía de subrogación de hipoteca). La subrogación de deudor, de la que trata este artículo, cambia a la persona que debe el dinero, manteniendo el mismo banco y las mismas condiciones.

La subrogación de deudor es una figura jurídica por la que una persona ocupa la posición de otra en un contrato ya firmado. Aplicada a una hipoteca, el titular original deja de deber el préstamo y todas sus obligaciones (cuotas, seguros vinculados, garantías) pasan a la persona que se subroga.

¿Es legal traspasar una hipoteca a otra persona?

Sí, y tiene respaldo en el Código Civil. El artículo 1205 establece que el cambio de deudor puede hacerse sin el conocimiento del deudor original, pero nunca sin el consentimiento del acreedor, es decir, del banco. Esto significa que el simple acuerdo entre dos particulares no es suficiente: la entidad financiera tiene la última palabra y solo acepta el cambio si el nuevo titular acredita la solvencia necesaria. Si lo que buscas es modificar las condiciones de tu propia hipoteca sin cambiar de titular ni de banco, te puede interesar más una novación de hipoteca.

¿Cuándo se puede hacer una subrogación de hipoteca entre particulares?

• Compraventa entre particulares: el comprador de una vivienda de segunda mano con hipoteca pendiente asume esa deuda en lugar de que el vendedor la cancele y él pida una hipoteca nueva. Resulta especialmente interesante si las condiciones de la hipoteca original (tipo de interés, comisiones) son mejores que las actuales del mercado.
• Separación o divorcio: uno de los cónyuges se queda con la vivienda y pasa a ser el único responsable de la deuda, liberando al otro.
• Herencia: los herederos que se quedan con el inmueble asumen formalmente la hipoteca pendiente frente al banco.

Requisitos que exige el banco al nuevo titular

• Importe pendiente: habitualmente no puede superar el 80% del valor de tasación de la vivienda.
• Historial de pagos: algunos bancos piden que el titular actual lleve un tiempo mínimo pagando sin incidencias.
• Capacidad económica: el nuevo titular debe demostrar ingresos suficientes; como referencia, el Banco de España recomienda no destinar más del 30-35% de los ingresos netos al pago de deudas.
• Estabilidad laboral: contrato indefinido o, en el caso de autónomos, ingresos recientes acreditados.
• Ausencia de morosidad: el banco consultará ficheros como la CIRBE antes de aceptar el cambio.

Pasos para subrogar una hipoteca a otra persona

1. Acuerda con el titular actual (y, si es una compraventa, con el vendedor) las condiciones del traspaso.
2. Solicita al banco un estudio de viabilidad del nuevo titular.
3. Aporta la documentación de solvencia: ingresos, vida laboral, declaración de la renta.
4. El banco realiza la tasación de la vivienda, si no dispone de una vigente.
5. Revisa la FEIN que te entregue el banco antes de firmar, igual que harías con cualquier hipoteca nueva.
6. Si el banco aprueba el cambio, se firma la escritura de subrogación ante notario. Nuestra guía de pasos para firmar una hipoteca te sirve como referencia general del trámite notarial.
7. Se inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Gastos de la subrogación de hipoteca entre particulares: quién paga qué

Para el desglose completo de gastos de cualquier hipoteca, incluidos los que no son exclusivos de la subrogación, puedes consultar cuáles son los gastos de una hipoteca en España.

¿Qué pasa si el banco no acepta al nuevo titular?

El banco puede rechazar el cambio si considera que el nuevo titular no tiene solvencia suficiente. En ese caso, las alternativas son: aportar un aval o garantía adicional, valorar los gastos de cancelar la hipoteca actual y que el titular original la salde con el dinero de la venta, o que el comprador solicite una hipoteca nueva por su cuenta (incluso una hipoteca al 100% si su perfil lo permite).

Ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca a otra persona

Ventajas

• Ahorro de costes: puede resultar más económico que cancelar la hipoteca existente y contratar una nueva.
• Mantener condiciones favorables: permite conservar condiciones de la hipoteca original que podrían ser mejores que las disponibles actualmente en el mercado.
• Simplifica la compraventa: el comprador puede asumir la hipoteca existente junto con la vivienda, evitando iniciar toda la financiación desde cero.
• Menos trámites: al mantenerse el préstamo hipotecario, el proceso puede ser más sencillo que formalizar una nueva hipoteca.

Desventajas

• El banco debe aprobar al nuevo titular: la entidad analizará su solvencia y puede rechazar la operación.
• El antiguo titular puede seguir respondiendo de la deuda: si el banco no formaliza expresamente su liberación, seguirá siendo responsable frente a la entidad.
• Las condiciones pueden modificarse: el banco puede exigir cambios en el préstamo para aceptar la subrogación.

Preguntas frecuentes