Pasos para firmar una hipoteca: plazos, acta notarial y gastos

Obtener financiación para tu vivienda es un proceso clave en la compra de una vivienda, y conocer bien los pasos para firmar una hipoteca te permitirá completar la operación de manera segura, cumpliendo con la normativa vigente y evitando sorpresas en la notaría. Los pasos son ocho y su orden lo fija la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:

• 1) El banco te entrega la FEIN —Ficha Europea de Información Normalizada, que hace de oferta vinculante— y la FiAE —Ficha de Advertencias Estandarizadas—, y con ellas arranca un plazo mínimo de diez días naturales que nadie puede acortar;
• 2) Reúnes la documentación que piden el banco y el notario;
• 3) Comparas el proyecto de escritura con la FEIN cláusula por cláusula;
• 4) Otorgas el acta notarial previa ante el notario que tú elijas, gratuita y como tarde el día anterior;
• 5) Firmas la escritura del préstamo hipotecario, casi siempre el mismo día que la compraventa;
• 6) Se liquidan los gastos, que no son todos tuyos;
• 7) La gestoría paga los impuestos e inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad;
• 8) Recibes la copia autorizada y empieza a cargarse la primera cuota. De la solicitud a la escritura suelen pasar entre cuatro y ocho semanas, pero el único tramo que la ley blinda son esos diez días.

Te explicamos el paso a paso dentro del marco legal actual, para que entiendas el proceso y sepas qué debes revisar en cada tramo.

Estos son los pasos que debes seguir para firmar una hipoteca de forma segura

El proceso de firma de una hipoteca tiene tres tramos con lógicas muy distintas. El tramo bancario (estudio de riesgos, tasación y aprobación) no tiene plazos legales y es el que más se alarga. El tramo notarial (los diez días de la FEIN, el acta previa y la escritura) sí los tiene, y son inamovibles. Y el tramo posterior (impuestos e inscripción) corre desde la firma aunque de él se encargue la gestoría. Saber en qué tramo estás te dice a quién reclamar cuando algo se para.

• En resumen: 📄 La FEIN y la FiAE abren un plazo mínimo de 10 días naturales antes de la firma, y durante ese tiempo la FEIN es oferta vinculante. ⚖️ El acta notarial previa es obligatoria y gratuita, la otorgas ante el notario que elijas y como tarde el día anterior a la escritura: sin ella no hay firma. 💰 De los gastos del préstamo, el banco paga notaría, gestoría, registro de la hipoteca y AJD; tú solo la tasación. 📆 Después quedan dos plazos: 30 días hábiles para liquidar el ITP o el AJD de la compraventa y 15 días para que el registrador inscriba desde el asiento de presentación.

El paso que más gente desconoce es el cuarto, y es el que decide si puedes firmar: sin acta notarial previa el notario no puede autorizar la escritura del préstamo (artículo 15 de la Ley 5/2019). Es gratuita, la eliges tú, incluye un test sobre las cláusulas de tu hipoteca y tienen que otorgarla también los avalistas, los fiadores y los hipotecantes no deudores, aunque no reciban un euro del préstamo. Antes de entrar en cada trámite conviene tener claro cómo funciona una hipoteca y, sobre todo, que ese día se firman dos negocios distintos —la compraventa y el préstamo hipotecario— con gastos distintos y con reglas distintas sobre quién los paga.

1. Entrega de la FEIN, la FiAE y el resto de la documentación precontractual

Aquí empieza el único plazo exacto de todo el proceso. El artículo 14 de la Ley 5/2019 obliga al banco a entregarte la documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma: naturales, es decir, contando sábados, domingos y festivos. Durante ese periodo la FEIN tiene la consideración de oferta vinculante, así que el banco no puede empeorar lo que figura en ella, y el plazo no se puede renunciar ni acortar por acuerdo entre las partes.

No es un documento, son siete. Comprueba que te han entregado todos, porque el notario los va a verificar uno a uno:

• FEIN: las condiciones del préstamo (tipo de interés, plazo, cuota, TAE, comisiones y productos vinculados).
• FiAE: ficha aparte que te advierte de las cláusulas sensibles del contrato —índice de referencia, límites al tipo de interés, vencimiento anticipado y distribución de gastos—. Si tu FiAE no menciona alguna de ellas, falta información.
• Si el tipo es variable, un documento separado con lo que pagarías en distintos escenarios de tipos de interés.
• Copia del proyecto de contrato, con los gastos desglosados.
• Información clara de quién paga cada gasto: tasación, notaría, registro e impuestos.
• Las condiciones de los seguros que el banco exige.
• La advertencia de que el asesoramiento notarial previo es obligatorio y gratuito. Esa línea es la que te avisa del paso 4.

Con la FEIN en la mano ya puedes comparar de verdad, porque tienes la TAE y el coste de los vinculados por escrito. Es el momento de decidir entre las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas variables, y si dudas, la comparación entre hipoteca fija o variable te da los criterios según tu perfil y tu horizonte de permanencia en la vivienda.

¿Qué debes revisar aquí?

• El tipo: si es fijo, el TIN cerrado; si es variable, el índice y el diferencial que se le suma; si es mixto, cuántos años dura el tramo fijo y a qué pasa después.
• La cuota y el plazo: que sean los que pediste y no los de un plazo más largo, que abarata la cuota y encarece el total.
• La TAE, no solo el TIN: incluye comisiones y coste de los productos vinculados, y es la única cifra comparable entre entidades.
• Las comisiones: apertura, subrogación y amortización anticipada. Los porcentajes que fija la ley son un techo, no un precio: el banco solo puede cobrar si acredita pérdida financiera y nunca por encima de ella.
• Los productos bonificados: cuánto te bajan el tipo, cuánto cuestan y cuánto sube la cuota el año que dejas de cumplir una condición.
• El reparto de gastos: la FEIN tiene que decirlo por escrito, y es lo que compararás con la factura del día de la firma.

2. La documentación que te van a pedir (y la que caduca)

El banco ya te pidió casi todo al estudiar la operación, cuando viste cómo solicitar una hipoteca. Para la firma hace falta además la documentación del inmueble, y es aquí donde se generan la mayoría de los retrasos, porque parte de ella depende del vendedor y no de ti:

• DNI, NIE o pasaporte en vigor de todos los firmantes, avalistas incluidos.
• Contrato de arras o de compraventa, con el precio y los pagos ya hechos.
• Justificantes de ingresos: nóminas, vida laboral, contrato de trabajo o las dos últimas declaraciones de la renta si eres autónomo.
• Informe de tasación de la vivienda.
• Nota simple del Registro de la Propiedad, para ver titularidad y cargas. Que sea reciente: una nota de hace semanas puede no reflejar una anotación posterior.
• Escritura de compra del vendedor y, si la vivienda tiene hipoteca viva, certificado de deuda pendiente emitido por su banco.
• Último recibo del IBI, certificado de eficiencia energética y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.

Dos avisos operativos. El informe de tasación tiene fecha de caducidad: si expira antes de la firma hay que repetirlo y lo pagas tú, así que comprueba la fecha antes de fijar día de notaría. Y el informe solo vale para el banco si lo ha emitido una de las tasadoras homologadas por el Banco de España: una valoración de portal inmobiliario o de agencia no sirve para este trámite.

3. Comprobación de cláusulas: lo que la Ley 5/2019 ya prohíbe

Los diez días de la FEIN existen para esto. La mayoría de las cláusulas que hicieron famosa la letra pequeña de las hipotecas ya no son negociables porque directamente no se pueden pactar, y saberlo cambia tu posición: no estás pidiendo un favor, estás señalando un incumplimiento.

• Cláusula suelo: Según el Banco de España, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en las hipotecas a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés. Y el interés del préstamo tampoco puede ser negativo. Si ves un suelo en el proyecto de escritura, es motivo para parar la firma.
• Ventas vinculadas: Están prohibidas como regla general (artículo 17). Las excepciones son el seguro de daños del inmueble y el seguro de garantía de cumplimiento, y aun así el banco debe aceptar pólizas alternativas de condiciones equivalentes sin cobrarte por el cambio. El seguro de vida no entra en esa lista: si te lo presentan como requisito para conceder el préstamo, pregunta por escrito con qué amparo legal.
• Ventas combinadas: Esas sí se permiten, pero el banco tiene que darte el precio del paquete y el de cada producto por separado, para que puedas ver qué te ahorras de verdad.
• Vencimiento anticipado: La ley fija umbrales mínimos de impago antes de que el banco pueda dar por vencido el préstamo. Comprueba que la escritura remite a ellos y no a un número de cuotas inferior.
• Comisiones y gastos: que coincidan con la FEIN, y que el reparto sea el de la ley y no el que el banco venía aplicando antes de 2019.

Revisa también con qué facilidad podrás adelantar capital, porque es la decisión que más dinero mueve después: la ventana y el porcentaje máximo cambian según si tu hipoteca es fija o variable, y conviene saberlo antes de firmar si crees que vas a amortizar la hipoteca antes de tiempo.

4. El acta notarial previa: la cita gratuita sin la que no hay escritura

Es el trámite que introdujo la Ley 5/2019 y el que más firmas descarrila cuando nadie avisa de él. El banco sube tu documentación al portal notarial, tú pides cita y el notario levanta un acta previa a la formalización en la que hace constar dos cosas: que has recibido cada documento dentro de plazo y que has entendido lo que vas a firmar.

• Es gratis. La ley lo dice con estas palabras: el acta no generará coste arancelario alguno. Si te la facturan, está mal cobrada.
• El notario lo eliges tú, no el banco ni la inmobiliaria. Y será el mismo que después autorice la escritura del préstamo.
• Hay fecha límite: como tarde, el día anterior a la autorización de la escritura. No vale hacerla un rato antes de firmar, el mismo día. Lo habitual es acudir entre uno y tres días antes.
• Incluye un test. El notario te pregunta de forma individualizada por las cláusulas de tu FEIN y tu FiAE. No es un trámite de firmar y salir: si de tus respuestas se desprende que no comprendes lo que asumes, debe explicártelo y puede no autorizar la escritura.
• No es solo para el titular. La protección alcanza a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo, así que avalistas e hipotecantes no deudores —quien pone su vivienda en garantía sin ser deudor— también tienen que comparecer. Si falta uno, no se firma.
• Sin acta no hay escritura. El artículo 15 es tajante: si no se ha otorgado, no podrá autorizarse la escritura pública del préstamo.

Aprovecha la cita, porque es la única conversación del proceso en la que tienes delante a alguien que no cobra del banco. Lleva la FEIN impresa y pregunta por lo que no entiendas: el diferencial, qué pasa si cancelas un producto bonificado, qué gastos van a tu cargo. En Cataluña, además, el Código de consumo suma obligaciones de información precontractual propias que notario y registrador comprueban junto con las de la Ley 5/2019.

5. El día de la firma: quién asiste y qué tres escrituras se firman

A la notaría acuden todos los titulares del préstamo, el vendedor o su apoderado, el apoderado del banco —que suele llegar con el cheque bancario nominativo—, el notario y, casi siempre, un gestor de la gestoría que el banco ha contratado y el agente inmobiliario. Quien no pueda asistir tiene que haber otorgado un poder notarial específico para el acto. Lleva el DNI o NIE original en vigor, los justificantes de las arras ya pagadas y el medio de pago de lo que aportes de tu bolsillo.

Lo que casi nadie sabe hasta que se sienta en la mesa es que ese día no se firma un documento, sino hasta tres escrituras distintas y en este orden:

1. Cancelación de la hipoteca del vendedor, si la vivienda arrastra una carga viva. Va primero para que la finca llegue libre a la compraventa. La paga el vendedor y la firma su banco.
2. Compraventa: El vendedor te transmite la vivienda y tú pagas el precio. Es un negocio entre particulares y sus gastos e impuestos son mayoritariamente tuyos.
3. Préstamo hipotecario: El banco entrega el dinero y tú constituyes la hipoteca sobre la vivienda que acabas de comprar. Es un negocio con la entidad y sus gastos de constitución los paga ella.

Son tres negocios jurídicos separados, con tres facturas separadas. Confundirlos es el error más caro de este día, porque es lo que hace que alguien acabe pagando gastos que por ley no le tocan. El desarrollo del acto es siempre el mismo:

1. El notario identifica a los comparecientes y comprueba que el acta previa está otorgada y en plazo.
2. Se lee la escritura y se aclara cualquier duda; puedes pedir que se lea íntegra y detener la lectura donde quieras.
3. Se firman las escrituras en el orden de arriba.
4. Se entrega el medio de pago al vendedor, se te dan las llaves y cada parte sale con una copia simple. La copia autorizada, la que lleva la nota de inscripción, llega semanas después.

Nuestro consejo es que nunca firmes algo que no entiendas del todo. Aplazar la cita no cuesta dinero; deshacer una hipoteca, sí.

6. Los gastos: qué paga el banco y qué pagas tú

Aquí está el malentendido más extendido de todo el trámite. Desde el 16 de junio de 2019, el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 reparte los gastos de constitución del préstamo así:

• Los paga el banco: los aranceles notariales de la escritura del préstamo, la gestoría, los aranceles del Registro por la inscripción de la hipoteca y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del préstamo.
• Lo pagas tú: la tasación. Es el único gasto del préstamo que te corresponde.
• Las copias de la escritura las paga quien las solicite.

Los gastos asociados a la compraventa de la vivienda son otra cosa y sí los asume mayoritariamente el comprador: el impuesto de la compra, la notaría y el registro de la compraventa y, si la contratas, tu propia gestoría. Calcúlalos aparte, porque son los que exigen ahorro previo: junto con la entrada, es el dinero que el banco no financia.

Regla práctica para el día de la firma: Si te pasan una factura por la notaría del préstamo, por el registro de la hipoteca o por el AJD, no es tuya, es del banco. Y antes de cerrar la operación conviene calcular bien los impuestos de compra de vivienda, porque el tipo del ITP lo fija cada comunidad autónoma y la diferencia entre dos territorios se cuenta en miles de euros.

7. Inscripción en el Registro y liquidación de impuestos: los dos plazos de después

Salir de la notaría no cierra el proceso. Quedan dos trámites con plazo, y aunque los haga la gestoría, el obligado tributario eres tú:

• Impuesto de la compraventa: 30 días hábiles desde la firma para autoliquidar e ingresar, según la Agencia Tributaria. Si compras de segunda mano, pagas el ITP al tipo que fije tu comunidad autónoma; si es obra nueva, el IVA al promotor y el AJD de la compraventa. El AJD del préstamo, insistimos, es del banco.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: la escritura entra por el asiento de presentación y, según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el registrador tiene 15 días desde esa fecha para inscribir o calificar. Sin el impuesto liquidado no se inscribe: el orden es pagar y después presentar.

En la práctica, entre que la gestoría liquida, presenta y el Registro despacha, suelen pasar varias semanas. Al final del camino recibirás la copia autorizada con la nota de inscripción: guárdala con el justificante del impuesto, porque son los dos documentos que te van a pedir en cualquier trámite posterior, desde una subrogación hasta la cancelación registral cuando termines de pagar.

8. Primera cuota y primera revisión del tipo

El banco empieza a cobrar según el calendario de la escritura. Revisa tres cosas en el primer recibo:

• La fecha del primer cargo y su importe: la primera cuota suele incluir los intereses del periodo que va desde la firma hasta el inicio del cuadro de amortización, así que puede no coincidir con la cuota teórica.
• La cuenta de cargo y que las domiciliaciones bonificadas estén activas desde el primer mes.
• Si tu hipoteca es variable, la fecha de la primera revisión y el índice al que está referenciada. Conviene tener presente la dirección del mercado: la media del euríbor a 12 meses de julio de 2026 fue del 2,855 %, frente al 2,114 % de agosto de 2025, de modo que las revisiones de este año están subiendo la cuota, no bajándola.

Cómo funciona una hipoteca: guía completa

Entender cómo funciona una hipoteca es clave antes de comprar una vivienda. En esta guía te explicamos qué es una hipoteca, cómo se estructura el préstamo, cómo se calculan las cuotas, qué tipos de interés existen (fijo, variable o mixto) y qué ocurre cuando terminas de pagarla.

¿Por qué se cae una firma hipotecaria en el último momento?

Las firmas de hipotecas no se caen en la notaría: se caen antes, en un documento que nadie comparó. El criterio que evita casi todos los sustos es la triple coincidencia: la FEIN, el proyecto de escritura y la escritura que firmas tienen que decir exactamente lo mismo en tipo de interés, diferencial, plazo, comisiones, productos vinculados y reparto de gastos. Pide el proyecto por escrito al menos 48 horas antes y compáralo línea a línea con la FEIN. Si algo no coincide, no firmes: pide la corrección, y si el cambio es sustancial, lo correcto es que el banco emita una FEIN nueva, con lo que vuelve a contar el plazo de diez días.

Estos son los motivos reales por los que una firma se anula o se aplaza:

• Tasación por debajo del precio de compra. El banco presta sobre el valor de tasación, no sobre lo que has acordado con el vendedor. Si la tasación sale 20.000 € por debajo, ese hueco lo pones tú. Entender qué es una tasación inmobiliaria y cómo se hace una tasación de vivienda te permite anticipar el riesgo antes de firmar las arras.
• Condiciones distintas de las de la FEIN en el proyecto de escritura: un diferencial más alto, una comisión que no estaba o una vinculación añadida.
• Cargas registrales sin cancelar: la hipoteca del vendedor sin certificado de deuda, un embargo, una afección fiscal o una servidumbre que no aparecía.
• Nota simple desactualizada: si tiene semanas, puede no recoger una anotación posterior. Pide una nota del día de la firma.
• El acta previa no otorgada, fuera de plazo o incompleta: si falta la de un avalista o la de un hipotecante no deudor, el notario no puede autorizar la escritura.
• Falta un compareciente o su poder no cubre el acto concreto que se firma.
• Documentación caducada: DNI vencido, tasación expirada o certificado de deuda del vendedor fuera de fecha.

Preguntas frecuentes sobre la firma de hipotecas

Firmar una hipoteca es un trámite de dos velocidades: una parte depende del banco y no tiene plazos, y otra está tasada por la Ley 5/2019 y no se puede acortar ni renunciar. Si llegas a la notaría con la FEIN impresa, el proyecto de escritura comparado línea a línea y el acta previa ya otorgada, la firma se resuelve en una hora y sin sorpresas. Y si algo no cuadra, recuerda cuál es tu única palanca real: el día que aún no has firmado.

Plazos y reparto de gastos verificados en 2026 contra el texto consolidado de la Ley 5/2019, el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la Ley Hipotecaria y la Agencia Tributaria. Los tipos del ITP y sus bonificaciones los fija cada comunidad autónoma: confirma el de la tuya antes de firmar.