Levantamiento de hipoteca: Qué es, cómo se hace y cuánto cuesta

El levantamiento de hipoteca (también llamado cancelación registral de hipoteca o alzamiento de hipoteca) es el proceso legal por el que se elimina la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad una vez pagada toda la deuda con el banco. Es distinto a cancelar la deuda económica: aunque hayas pagado el último plazo, tu vivienda seguirá figurando como hipotecada en el Registro hasta que realices el levantamiento.

En este artículo te explicamos paso a paso cómo levantar una hipoteca, cuánto cuesta, si puedes hacerlo gratis y cuáles son los plazos.

¿Qué es el levantamiento de hipoteca?

El levantamiento de hipoteca o cancelación registral de hipoteca es el trámite notarial y registral mediante el cual se borra del Registro de la Propiedad la inscripción de la hipoteca que grava un inmueble.

Es importante entender que existen dos tipos de cancelación:

• Cancelación económica o financiera: Se produce cuando pagas la última cuota de tu préstamo hipotecario y el banco confirma que la deuda es cero. Recibirás el certificado de deuda cero de la entidad financiera.
• Cancelación registral de hipoteca (levantamiento): Es el paso posterior: eliminar formalmente la carga del Registro de la Propiedad. Sin este trámite, tu piso o casa sigue apareciendo como hipotecado legalmente.

Dato clave

Muchos propietarios no saben que, aunque hayan terminado de pagar la hipoteca, deben realizar el levantamiento hipotecario para que la vivienda quede libre de cargas en el Registro. Esto es especialmente relevante si vas a vender la vivienda o a solicitar una nueva financiación.

¿Es obligatorio hacer el levantamiento de hipoteca?

No es estrictamente obligatorio por ley, pero en la práctica es imprescindible en dos situaciones:

• Si quieres vender la vivienda: No se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca en el Registro, ya que ningún comprador aceptará una vivienda con cargas, ni ningún banco concederá financiación al comprador.
• Si quieres solicitar un nuevo préstamo hipotecario: Las entidades financieras exigen que el inmueble esté libre de cargas.

Si no tienes previsto realizar ninguna de estas operaciones, podrías dejar la hipoteca sin cancelar registralmente. Sin embargo, se recomienda hacerlo siempre para evitar problemas en un futuro.

¿Cómo se hace el levantamiento de hipoteca? Paso a paso

Saber cómo se levanta una hipoteca es fundamental para no cometer errores que dilaten el proceso. Estos son los pasos que debes seguir para cancelar una hipoteca en el Registro:

Paso 1: Solicitar el Certificado de deuda cero al banco

Una vez pagada la última cuota de tu préstamo hipotecario, debes solicitar a tu banco el certificado de deuda cero (también llamado certificado de saldo cero o carta de pago). Este documento acredita que la deuda está completamente saldada y es el punto de partida del levantamiento de hipoteca.

• El banco está obligado a emitirlo de forma gratuita.
• El plazo habitual es de 7 a 15 días hábiles, aunque puede variar según la entidad financiera.

Paso 2: El banco firma la escritura de cancelación de hipoteca ante notario

Para levantar una hipoteca, es necesario otorgar una escritura de cancelación de hipoteca ante notario. En este acto debe comparecer un apoderado de la entidad bancaria, quien firmará en nombre del banco la cancelación. Esta escritura es el documento que acredita formalmente la extinción del préstamo hipotecario.

¿Qué pasa si el banco no va a firmar la cancelación de hipoteca ante notario?

En algunos casos, los bancos tardan o se muestran reticientes. Si tu entidad no colabora, puedes exigirlo formalmente por escrito. Si persiste la negativa, puedes acudir a la vía judicial, aunque lo habitual es que el banco lo resuelva con agilidad.

Paso 3: Liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

La escritura de cancelación de hipoteca está exenta de pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Sin embargo, sí es necesario presentar el modelo correspondiente (generalmente el Modelo 600) en la Consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma para que conste la exención. Este trámite es gratuito.

Paso 4: Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad

El último paso para completar el levantamiento de hipoteca es presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca. Una vez presentada, el registrador examinará la documentación y, si todo es correcto, cancelará la inscripción de la hipoteca.

• El plazo para la inscripción registral suele ser de 15 a 30 días hábiles.
• Los aranceles registrales son los únicos costes inevitables del proceso.

¿Cuánto cuesta levantar una hipoteca?

Los gastos de cancelación de hipoteca dependen de si lo haces por tu cuenta o a través de una gestoría.

Costes del Levantamiento de Hipoteca Haciéndolo Tú Mismo

Los aranceles notariales y registrales están regulados por ley y son los mismos en toda España. El coste exacto depende del capital pendiente cuando se constituyó la hipoteca.

Coste de levantamiento a través de una gestoría

Si contratas una gestoría para que gestione todos los trámites, los honorarios de gestoría suelen oscilar entre 150 € y 400 € adicionales, lo que eleva el coste total a entre 350 € y 900 €.

¿Se puede hacer el levantamiento de hipoteca gratis?

El levantamiento de hipoteca gratis es posible en ciertos casos:

1. Si el banco asume los gastos: Algunos bancos, como parte de su servicio posventa, ofrecen gestionar gratuitamente el levantamiento cuando el cliente finaliza su hipoteca. Es conveniente negociarlo o solicitarlo explícitamente.
2. Haciéndolo tú mismo sin gestoría: Puedes reducir al mínimo los gastos de cancelación hipotecaria gestionando directamente los trámites (solicitar el certificado, acudir al notario y presentarlo en el Registro). En este caso solo pagarás los aranceles notariales y registrales.
3. Cancelación por caducidad: La cancelación de hipoteca por caducidad permite eliminar registralmente una hipoteca sin necesidad de escritura notarial ni intervención del banco, cuando han transcurrido los plazos legales establecidos en el artículo 82 y el artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Esto se aplica, por ejemplo, cuando han pasado más de 20 años desde el vencimiento del plazo pactado para el pago de la hipoteca.

Cancelación de hipoteca por caducidad: requisitos

El levantamiento de hipoteca por caducidad o cancelación registral de hipoteca por caducidad permite cancelar la hipoteca directamente en el Registro de la Propiedad sin intervención notarial ni bancaria cuando se cumplen estas condiciones:

• Han transcurrido más de 20 años desde el vencimiento del plazo de la hipoteca (para hipotecas ordinarias).
• No consta en el Registro ninguna nota marginal que acredite la reclamación o renovación de la deuda.
• La hipoteca no ha sido objeto de ejecución durante ese periodo.

En estos casos se puede solicitar directamente al Registrador la cancelación hipotecaria aportando únicamente la instancia correspondiente.

¿Cuánto tiempo tarda el levantamiento de hipoteca?

El proceso completo de cómo levantar una hipoteca dese que terminas de pagar hasta que el Registro confirma la cancelación puede durar entre 4 semanas y 3 meses, dependiendo de:

• La agilidad del banco para emitir el certificado de deuda cero y firmar ante notario.
• La carga de trabajo de la notaría y del Registro de la Propiedad.
• Si interviene una gestoría o lo gestionas directamente.

¿Qué hay que hacer cuando terminas de pagar la hipoteca?

• ✅ Solicitar el certificado de deuda cero a tu banco.
• ✅ Acordar con el banco la firma de la escritura de cancelación de hipoteca en notaría.
• ✅ Presentar la autoliquidación del AJD (exenta) en Hacienda autonómica.
• ✅ Llevar la escritura al Registro de la Propiedad para inscribir la cancelación.
• ✅ Guardar la nota registral que confirma que el inmueble está libre de cargas.

¿Se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca?

Técnicamente, se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca en el Registro, pero es muy infrecuente, ya que el comprador exigirá que la vivienda esté libre de cargas antes de firmar la compraventa, o acordará que el importe necesario para el levantamiento se descuente del precio de venta y se gestione en el mismo acto notarial de la compraventa.

Preguntas frecuentes sobre el levantamiento de hipoteca