Cómo se tasa una vivienda: pasos, coste y plazos

Si te estás preguntando cómo se tasa una vivienda y por dónde empezar, no eres el único. Mucha gente desconoce este proceso hasta que lo necesita, ya sea para vender, para una herencia, hipoteca, para un divorcio o simplemente para saber cuánto vale la vivienda. Hacer una tasación de vivienda normalmente son cuatro pasos:

• Encargas el informe, normalmente a una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España, para que tenga validez jurídica; aportas la documentación del inmueble, el tasador lo visita por dentro y lo mide, y recibes el informe firmado.
• Cuesta entre 250 y 600 € según superficie, tipo de inmueble y ubicación
• Se resuelve en 5 a 10 días laborables desde el encargo y el informe caduca a los seis meses contados desde su fecha de emisión (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003).

En resumen: encarga el informe a una tasadora homologada por el Banco de España —una valoración de agencia inmobiliaria o un estimador online no sirven para el banco, solo para tener una guía—, prepara nota simple, referencia catastral y certificado energético, y cuenta con 250-600 € y una o dos semanas.

¿Cómo se tasa una casa paso a paso?

Una tasación se realiza en cuatro pasos: encargo y entrega de la documentación; visita e inspección ocular del interior; cálculo del valor comparándolo con inmuebles similares de la zona; y validación interna y entrega del informe firmado. De principio a fin son entre 5 y 10 días laborables si el expediente está completo. Lo que más lo alarga no es el cálculo: es un documento que falta o una visita que no se consigue cuadrar.

1. Solicitud y documentación previa a la tasación

Contactas con una entidad o sociedad de tasación homologada por el Banco de España, solicitas presupuesto y firmas el encargo. En este punto deberás aportar la documentación básica del inmueble (nota simple, referencia catastral, certificado energético y otros documentos según el caso).

La tasadora revisa la documentación antes de enviar al tasador y comprueba que el expediente esté completo. Este trámite se resuelve en 24-48 horas cuando aportas todo de golpe, y es donde se atascan la mayoría de los encargos. Por eso, muchas personas comparan varias opciones antes de decidirse, sobre todo si buscan tasadoras baratas sin renunciar a que el informe tenga plena validez oficial.

2. Visita del tasador a la vivienda

El técnico competente (habitualmente arquitecto o arquitecto técnico) se desplaza al inmueble, normalmente entre 2 y 5 días laborables después del encargo, y la visita dura entre 20 y 45 minutos en un piso estándar. La inspección ocular es obligatoria: el artículo 7 de la Orden ECO/805/2003 exige identificar físicamente el inmueble, comprobando que su superficie y demás características coinciden con la documentación, además de verificar el estado de ocupación, el régimen de protección pública y la adecuación al planeamiento urbanístico. Durante la visita:

• Mide la vivienda.
• Comprueba que las superficies coinciden con catastro y escritura.
• Toma fotografías del interior y exterior.
• Revisa el estado de conservación.
• Observa el edificio y las zonas comunes.
• Analiza el entorno del inmueble.

Toda esta información se recoge después en el informe de tasación.

¿Y si no se puede entrar a la vivienda? Si la vivienda está ocupada, cerrada o el inquilino no da acceso, el tasador no puede completar las comprobaciones mínimas y debe hacerlo constar como condicionante del informe (artículo 10 de la Orden ECO/805/2003). Un informe condicionado por falta de inspección interior es el que más papeletas tiene de que el banco lo devuelva, así que cuadra el acceso antes de encargar la tasación, no después. Las valoraciones hechas solo desde el exterior o desde fotos no sirven para una hipoteca.

3. Análisis y cálculo del valor del inmueble

Con los datos de la visita y la documentación, el tasador calcula el valor de la vivienda.

En vivienda terminada, el método habitual es el de comparación: se contrastan operaciones y ofertas reales de inmuebles parecidos en la misma zona. La Orden ECO/805/2003 recoge además los métodos de coste, actualización de rentas y residual, y cuál se aplica depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación.

El artículo 21 de la Orden ECO/805/2003 exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables para poder aplicar este método, y un mercado representativo donde compararlas. Los precios se homogeneizan después según diferencias como:

• Metros cuadrados.
• Estado de conservación.
• Altura u orientación.
• Existencia de ascensor.
• Calidad del edificio.

De ese análisis sale el valor final de la tasación.

4. Validación y entrega del informe

Una vez calculado el valor, el informe pasa por una revisión interna dentro de la empresa de tasación. En esta fase se comprueba que:

• La documentación esté completa.
• El método de valoración sea correcto.
• El inmueble coincida con la información registral.

Cuando todo está validado, recibes el informe de tasación firmado digitalmente. Desde la visita hasta la entrega suelen pasar entre 3 y 5 días laborables. Comprueba dos cosas al abrirlo: que figuran la denominación social de la tasadora y su número de inscripción en el registro del Banco de España (si es homologada), y que lleva la firma del técnico y de un representante de la sociedad. Estos son requisitos formales del artículo 64 de la Orden ECO/805/2003 para tasaciones homologadas.

Ten en cuenta...

La ley establece que la fecha de emisión del informe no puede ser posterior en más de dos meses a la última inspección ocular del inmueble, ampliable hasta seis meses solo en terrenos y en situaciones excepcionales debidamente justificadas. Si recibes un informe cuya fecha se aleja mucho de la visita, tienes motivo para preguntar.

Hemos verificado en agosto de 2026: la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio (BOE-A-2025-11815, en vigor desde el 12 de agosto de 2025) reformó buena parte de la Orden ECO/805/2003 —incorporó la sostenibilidad y los riesgos climáticos como principio de valoración, convirtió el certificado de eficiencia energética en documentación exigible y reguló los métodos automatizados de valoración—, pero no modificó el artículo 62. Los seis meses siguen vigentes.

¿Qué documentos necesitas para tasar una vivienda?

Para una vivienda habitual, la mayoría de las tasadoras te solicitarán los siguientes documentos:

En algunos casos también pueden pedir documentación adicional. Por ejemplo:

• Contrato de alquiler si la vivienda está alquilada.
• Documentación de VPO.
• Proyecto y licencia si está en construcción.
• Información de reformas recientes.

💡 Consejo práctico

Tener todos los documentos preparados antes de la visita suele acelerar bastante el proceso.

¿Cuándo es necesario hacer la tasación de un inmueble?

Hay más situaciones de las que imaginas en las que puede hacer falta:

En la compraventa, la tasación hipotecaria es el único gasto de constitución de la hipoteca que paga el cliente, así que decides tú a quién se la encargas: el banco está obligado a aceptar la tasación que aportes si la certifica un tasador homologado y no está caducada, y no puede repercutirte el coste de comprobarla (artículo 3 bis de la Ley 2/1981). Abajo tienes el procedimiento completo, la documentación, los plazos reales, cómo se lee el informe y qué hacer si el valor sale por debajo del precio de compra.

¿Cómo tasa un tasador, qué analiza en la visita?

Un tasador de viviendas no se limita a medir metros cuadrados. En realidad, analiza varios factores que influyen directamente en el valor de la vivienda. Estos son algunos de los más importantes:

Ubicación y entorno del inmueble

• Servicios cercanos.
• Transporte.
• Colegios.
• Comercios.
• Tipo de barrio.
• Demanda inmobiliaria.

Características de la vivienda

• Superficie útil y construida.
• Número de habitaciones y baños.
• Orientación de la vivienda.
• Iluminación natural.
• Distribución.
• Estado de las instalaciones.

Estado de conservación

Las reformas pueden influir en la tasación, pero solo si están alineadas con lo que el mercado paga en esa zona (Una cocina reformada o instalaciones nuevas pueden sumar valor).

Características del edificio

• Si tiene ascensor.
• Estado de las zonas comunes.
• Antigüedad.
• Accesibilidad.
• Calidad de la construcción.

Certificado energético

El certificado energético clasifica la vivienda de A a G según su eficiencia energética. Una vivienda más eficiente puede tener una tasación algo más alta que otra similar menos eficiente.

Cargas o situaciones legales

• Hipoteca.
• Embargos.
• Protección oficial.

El tasador también está obligado a dejar constancia de lo que no ha podido comprobar, y lo hace en dos apartados con efectos muy distintos:

La regla práctica es: una advertencia se negocia, un condicionante se resuelve. Si aparece un condicionante por falta de inspección interior, la salida casi siempre es repetir la visita, no discutir el valor.

¿Quién puede hacer una tasación con validez para el banco?

Para una hipoteca solo vale el informe de una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro oficial del Banco de España, o el del servicio propio de tasación de una entidad de crédito. En los dos casos, la norma exige independencia respecto del prestamista y del cliente, secreto profesional y régimen de incompatibilidades, y la firma de un técnico competente: habitualmente arquitecto o arquitecto técnico en vivienda.

Aquí está el error más caro de todo el proceso: la valoración que te hace una agencia inmobiliaria no es una tasación. Tampoco lo son los estimadores automáticos de los portales ni las pretasaciones gratuitas. Sirven para orientarte sobre a qué precio anunciar, pero ningún banco las acepta como documento oficial, porque no las emite una sociedad homologada ni las respalda una inspección ocular. Si llegas a la firma de la hipoteca con una de estas creyendo que tienes la tasación hecha, pierdes el dinero y el calendario.

Ten en cuenta la caducidad del informe

El artículo 62 de la Orden ECO/805/2003 fija sin margen: los informes y certificados de tasación caducan necesariamente a los seis meses contados desde la fecha en que se emitió el informe. No desde la visita, no desde que firmaste el encargo y no desde que el banco lo recibe. La fecha de emisión es, a efectos de la norma, la fecha de la tasación.

Tu derecho a elegir la tasadora y a aportar tu propia tasación

Es el derecho peor difundido de toda la operación hipotecaria, y está escrito sin ambigüedad. El artículo 3 bis de la Ley 2/1981 obliga a las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente siempre que la certifique un tasador homologado y no esté caducada. La entidad puede hacer las comprobaciones que estime pertinentes, pero «en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente».

Esto quiere decir que el banco no puede imponerte su tasadora ni cobrarte un segundo informe porque el que aportas no sea el de su proveedor habitual. Si te lo presentan como requisito para seguir con la hipoteca, tienes dos palancas: el artículo citado y una reclamación ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, previo paso obligatorio por el servicio de atención al cliente de la propia entidad.

El límite real es de calendario, no de derecho: si aportas un informe emitido hace cinco meses, al banco le queda un mes de vigencia para cerrar la operación. Mira la fecha de emisión antes de darlo por bueno, y descarta cualquier informe que no venga de una sociedad inscrita en el registro del Banco de España.

¿Por qué es importante la tasación si vas a pedir una hipoteca?

La tasación es clave en muchas operaciones financieras. De hecho, si estás viendo cómo pedir una hipoteca, debes saber que el banco la utilizará para calcular cuánto dinero está dispuesto a prestarte. También es una pieza básica para entender cómo funciona una hipoteca, ya que la financiación suele depender del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa.

La regla que aplica la banca se llama LTV (loan to value, préstamo sobre valor): como máximo el 80 % del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa para vivienda habitual, y en el entorno del 60-70 % para segunda residencia. El Banco de España lo formula igual: la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación, «normalmente, hasta un máximo del 80 %». El 20 % restante, más los gastos de la compraventa, sale de tu ahorro. Por eso el resultado del informe no es un trámite: decide cuánto efectivo necesitas el día de la firma.

ande que no puedes cubrirla, replantear la compra sale más barato que perder las arras a mitad de camino.

Preguntas frecuentes sobre cómo se tasa una casa

Hacer una tasación de vivienda no es tan complicado como parece. Cada proceso está bien definido; la mayor parte del trabajo la hace el tasador y tú básicamente tienes que facilitar la documentación y dar acceso al inmueble.

Lo más importante es que, si quieres que el informe tenga validez oficial, elijas una tasadora homologada por el Banco de España, tengas los documentos listos desde el principio, mires la fecha de emisión para no quedarte sin margen y entiendas qué significa el valor que aparece en el informe: de él depende cuánto efectivo tienes que poner el día de la firma.

Datos normativos verificados en agosto de 2026 contra el texto consolidado de la Orden ECO/805/2003 (artículos 7, 10, 11, 21, 62 y 64), la Orden ECM/599/2025, la Ley 5/2019 y el artículo 3 bis de la Ley 2/1981. Las horquillas de precio y de plazo son rangos de mercado, no cifras reguladas: pide presupuesto antes de encargar el informe y confirma las condiciones con la sociedad de tasación.