Qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca: guía completa de trámites

Qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca es una duda habitual, porque pagar la última cuota no elimina automáticamente la carga del Registro de la Propiedad. Todavía queda un trámite importante: la cancelación registral, es decir, eliminar la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que tu vivienda conste oficialmente libre de cargas. No es obligatorio hacerlo, pero sí muy recomendable, y en esta guía te explicamos qué pasos seguir, quién puede tramitarlo, cuánto cuesta de forma orientativa y qué más conviene revisar en ese momento.

Aunque hayas pagado la última cuota, el banco y el Registro de la Propiedad seguirán reflejando la hipoteca hasta que actives ese trámite. A continuación tienes todo el proceso, punto por punto.

¿Qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca? paso a paso

Pagar la última cuota solo cierra la parte económica de la hipoteca: has saldado tu deuda con el banco y ya no debes ni un euro por el préstamo.

Pero esa hipoteca, como derecho real, sigue inscrita sobre tu vivienda en el Registro de la Propiedad. Es lo que se conoce como una carga registral, y no desaparece de forma automática por el simple hecho de haber pagado.

Existen dos cancelaciones distintas: la cancelación económica (dejar de deber dinero al banco, que ocurre sola con el último pago) y la cancelación registral (borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad, que exige un trámite adicional). Este artículo se centra en la segunda.

¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Una de las principales dudas sobre qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca es si la cancelación registral es obligatoria.

No, según el propio Banco de España, la cancelación registral no es un trámite obligatorio. Puedes optar por no hacer nada y dejar que la inscripción figure en el Registro indefinidamente.

Sin embargo, es muy aconsejable hacerlo cuanto antes. Mientras no la canceles, tu vivienda seguirá apareciendo como "hipotecada" ante cualquier tercero que consulte el Registro, algo que puede complicarte la venta de la casa o la solicitud de un nuevo préstamo con esa propiedad como garantía.

Saber qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca te ayudará a evitar problemas futuros con el Registro.

Trámites que debes hacer al terminar de pagar la hipoteca paso a paso

El procedimiento es el mismo tanto si lo haces tú como si lo delega el banco: solo cambia quién se encarga de cada gestión. Estos son los cuatro pasos.

1. Solicita el certificado de deuda cero al terminar de pagar la hipoteca

Es el primer documento que necesitas. Acredita que has saldado por completo el préstamo y el banco está obligado a entregártelo de forma gratuita, sin poder cobrarte nada por su emisión.

Puedes pedirlo en cuanto hayas realizado el último pago, presencialmente en tu oficina o a través de la banca online.

2. Firma la escritura de cancelación ante notario

Con el certificado de deuda cero en la mano, acude a una notaría, que puedes elegir libremente, y entrégaselo para que redacte la escritura pública de cancelación.

El notario contactará con el banco, que deberá enviar a un representante para firmar esa escritura. El Banco de España es claro en este punto: la entidad no puede cobrarte nada por el desplazamiento de su apoderado ni por el trámite de la firma, aunque sí puedes tener que pagar los honorarios propios de la notaría.

3. Presenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)

Antes de ir al Registro necesitas liquidar el IAJD mediante el modelo 600, en la delegación de tu comunidad autónoma o de forma telemática.

Es un paso obligatorio, aunque no tendrás que pagar nada: la cancelación de hipoteca está exenta de este impuesto en toda España, salvo en el caso concreto del País Vasco para viviendas que no sean la habitual. Aun estando exento, el Registro exige el justificante sellado de haberlo presentado.

4. Inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad

Con los tres documentos ya en tu poder (certificado de deuda cero, escritura de cancelación y justificante del modelo 600), acude al Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble para solicitar la inscripción de la cancelación.

A partir de aquí sí tendrás que abonar los aranceles registrales. Una vez inscrita, tu vivienda constará oficialmente libre de cargas.

¿Quién puede tramitar la cancelación?

Tienes tres vías para completar estos cuatro pasos, y el resultado final es el mismo en todas ellas.

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda cancelar la hipoteca?

Después de terminar de pagar la hipoteca, el certificado de deuda cero y el modelo 600 no tienen coste. Los gastos de cancelación de hipoteca se concentran principalmente en los honorarios de notaría, los aranceles del Registro de la Propiedad y, si decides contratar una, la gestoría.

De forma orientativa, distintos portales especializados sitúan el coste conjunto de notaría, Registro y gestoría opcional entre 300 € y 1.100 €, dependiendo del importe que figuraba en tu hipoteca y de si contratas o no una gestoría.

En cuanto a los plazos, no existe un límite legal para iniciar el trámite, aunque la normativa exige a los bancos actuar con la máxima diligencia y sin retrasos injustificados. Una vez presentada toda la documentación, el Registro suele tardar entre dos y tres semanas en inscribir la cancelación.

Si en su día liquidaste el préstamo antes de la fecha de vencimiento pactada, revisa tu escritura: el banco solo puede aplicarte una comisión por amortización anticipada si así estaba previsto en el contrato, y desde la Ley 5/2019 (LCCI) esa comisión tiene límites legales según el tipo de hipoteca.

¿Qué pasa si no cancelas la hipoteca en el Registro?

No pasa nada de forma inmediata: no tendrás que pagar ninguna multa ni penalización por dejarlo sin hacer. Pero sí puede complicarte gestiones futuras:

• Si quieres vender la vivienda, el comprador y su banco comprobarán la nota simple del Registro, y una hipoteca sin cancelar transmite la imagen de una carga pendiente, aunque ya esté pagada.
• Si necesitas pedir un nuevo préstamo con esa vivienda como garantía, el banco pedirá antes la cancelación de la hipoteca anterior.
• En cargas antiguas puede existir la posibilidad de solicitar la cancelación de hipoteca por caducidad, siempre que se hayan cumplido los plazos y requisitos registrales correspondientes. Es una vía legal para determinados casos, pero no sustituye la conveniencia de gestionar la cancelación cuando terminas de pagar el préstamo.

Otras revisiones al terminar de pagar la hipoteca

Además de saber qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca, conviene revisar seguros, productos vinculados y domiciliaciones.

Revisa los seguros de vida y hogar vinculados a la hipoteca

Muchas hipotecas incluyen un seguro de vida o de hogar contratado como condición para obtener una bonificación en el tipo de interés. Al cancelar la hipoteca, esa bonificación deja de tener sentido, y puedes plantearte si te interesa mantener esas pólizas, sustituirlas o cancelarlas.

Comprueba si pierdes bonificaciones en otros productos del banco

Si tu hipoteca estaba vinculada a productos como una tarjeta, un plan de pensiones o una cuenta con condiciones especiales, revisa las condiciones de esos productos: es habitual que las bonificaciones desaparezcan o se reduzcan al no tener ya la hipoteca activa.

Actualiza tus domiciliaciones y tu presupuesto

Comprueba que la domiciliación de la cuota deja de ejecutarse y ajusta tu presupuesto mensual a la nueva situación, sin la partida que hasta ahora destinabas a la hipoteca.

Repasa tu declaración de la renta si aplicabas la deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013 y venías aplicando la deducción por vivienda habitual del régimen transitorio, dejarás de poder aplicarla a partir del ejercicio en que ya no realices pagos.

Guarda toda la documentación en un lugar seguro

Conserva la escritura de cancelación, el certificado de deuda cero y el justificante del modelo 600, en papel y en formato digital. Te serán necesarios si en el futuro vendes la vivienda o solicitas cualquier gestión relacionada con ella.

Qué hacer con tu dinero después de terminar de pagar la hipoteca

Terminar de pagar la hipoteca libera, de golpe, una parte importante de tu presupuesto mensual. Antes de destinarlo a un nuevo gasto fijo, puede ser un buen momento para revisar tus prioridades financieras: reforzar un fondo de emergencia, cancelar otras deudas con un interés más alto o plantearte objetivos de ahorro e inversión a medio plazo.

Si dentro de tus planes está comprar otra casa, conviene tener en cuenta también los gastos al comprar una vivienda. Y si vas a solicitar financiación de nuevo, puedes revisar previamente los requisitos y documentación para pedir una hipoteca para saber qué tendrá en cuenta el banco.

Preguntas frecuentes sobre qué hacer cuando terminas de pagar la hipoteca