Qué es una hipoteca fija, cómo se calcula y qué comisiones tiene

Una hipoteca fija es un préstamo hipotecario cuyo tipo de interés se pacta en la escritura y no se revisa nunca: la cuota mensual es idéntica el primer mes y el último, al margen de lo que haga el euríbor. Su precio no sale del euríbor a 12 meses, sino de las expectativas de tipos a largo plazo con las que el banco se financia, más una prima por asumir él el riesgo de que los tipos suban.

Esa certeza se paga por adelantado: un fijo arranca por encima del tipo inicial de un variable equivalente y, con la media del euríbor de julio de 2026 en el 2,855 %, la diferencia ronda medio punto de TIN, unos 41 € más al mes en 150.000 € a 25 años. Y su salida es más cara: amortizar o cancelar antes de tiempo puede costar hasta el 2 % del capital que devuelvas durante los 10 primeros años y el 1,5 % después (artículo 23 de la Ley 5/2019), frente al 0,15 %-0,25 % de un variable.

En resumen: el fijo cuesta unos 41 € más al mes que un variable a euríbor + 0,90 revisado con la media de julio de 2026 (2,855 %), y unos 12.300 € más en 25 años si el euríbor se queda donde está. Sale a cuenta si el euríbor promedia por encima del 3,35 % durante la vida del préstamo. El coste que decide si puedes salir del producto es la comisión de amortización anticipada: 2 % los 10 primeros años y 1,5 % el resto, siempre topada por la pérdida financiera real del banco.

Estos son los puntos clave que debes conocer:

• Qué es una hipoteca fija: tipo de interés inmóvil toda la vida del préstamo y cuota idéntica de principio a fin.
• De qué depende su tipo: de los tipos a largo plazo (los IRS al plazo del préstamo), no del euríbor a 12 meses.
• Cuánto cuesta la certeza: unos 0,50 puntos de TIN sobre un variable equivalente.
• Punto de indiferencia: con un fijo al 4,25 % y un variable a euríbor + 0,90, el umbral es un euríbor medio del 3,35 %.
• Comisión de salida: hasta 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, con el tope de la pérdida financiera real.
• Qué comparar: la TAE antes que el TIN, y cuánto TIN descuentan de verdad las vinculaciones.
• Plazo: en fijo el plazo máximo suele ser más corto que en variable, y eso sube la cuota.

¿Qué es una hipoteca fija?

Una hipoteca fija es un préstamo con garantía hipotecaria en el que el tipo de interés queda cerrado en la escritura para toda la vida de la operación. No hay revisiones anuales ni semestrales, no hay índice de referencia y no hay diferencial: hay un solo número, el TIN, que se aplica desde la primera cuota hasta la última.

La consecuencia práctica es que el riesgo de tipo de interés cambia de manos. En un variable lo asume el cliente, cuota a cuota. En un fijo lo asume el banco durante 20, 25 o 30 años y te lo cobra en el tipo. Por eso un fijo casi nunca es la oferta más barata del escaparate el día de la firma: es la más previsible.

La mecánica común a todos los tipos de hipoteca (cómo se compone cada cuota, la diferencia entre TIN y TAE y qué porcentaje del valor de tasación te financian) está desarrollada en la guía sobre cómo funciona una hipoteca.

¿Cómo se fija el tipo de una hipoteca fija?

Esta es la parte que casi nunca se explica y la que evita el malentendido más común: el precio de un fijo no se calcula sobre el euríbor a 12 meses. El euríbor a 12 meses es el precio del dinero a un año, y una hipoteca fija a 25 años obliga al banco a comprometer un tipo durante 25 años. Su referencia, por tanto, es el precio del dinero a ese plazo.

Ese precio existe y cotiza a diario: son los swaps de tipos de interés (IRS) al plazo equivalente. Un IRS es un contrato en el que dos partes intercambian un tipo variable por un tipo fijo, y su cotización resume lo que el mercado espera de los tipos durante todos esos años. El banco mira el IRS al plazo del préstamo, le suma su margen y sus costes, y de ahí sale el TIN que te ofrece.

De ahí se deducen dos cosas contraintuitivas y muy útiles. La primera: una hipoteca fija puede encarecerse aunque el euríbor no se mueva, porque basta con que el mercado empiece a descontar tipos más altos dentro de cinco o diez años. La segunda: un fijo puede abaratarse en plena subida del euríbor, si el mercado interpreta que esa subida es transitoria. Cuando las ofertas de fijo se mueven sin que el euríbor lo haga, no es un error del comparador.

A eso se suma la prima por el riesgo de tipo. El banco no se limita a trasladarte el coste del IRS: cobra un extra por garantizarte un tipo durante décadas, porque si los tipos suben más de lo previsto la pérdida la asume él. Esa prima es la razón económica de que un fijo empiece por encima de un variable, no una estrategia comercial.

El marco lo pone el BCE: la facilidad de depósito está en el 2,25 % tras la subida de 25 puntos básicos efectiva el 17 de junio de 2026, y en la reunión del 23 de julio de 2026 los tres tipos oficiales se mantuvieron sin cambios. El euríbor a 12 meses acompaña: desde el mínimo de febrero de 2026 (2,221 %) ha subido hasta el 2,855 % de media en julio de 2026.

¿Cómo se calcula una hipoteca fija?

El cálculo de una hipoteca fija depende de tres variables y de nada más: el capital que pides, el TIN pactado y el plazo. Con esos tres datos, el sistema francés de amortización (el que usan prácticamente todas las hipotecas en España) devuelve una cuota constante.

Aunque la cuota no cambie, su reparto interno sí: al principio pagas sobre todo intereses y al final sobre todo capital. Eso explica por qué amortizar pronto ahorra mucho y amortizar tarde ahorra poco, y está desarrollado en la guía de cómo funciona una hipoteca.

Dos reglas de bolsillo, con cifras exactas sobre 150.000 € a 25 años y un TIN del 4,25 %:

• Más plazo, menos cuota y más intereses. A 25 años la cuota es de 812,61 €; a 30 años baja a 737,91 €, 74,70 € menos al mes, pero pagas 21.865 € más de intereses en total.
• Medio punto de TIN no es un detalle. Bajar del 4,25 % al 3,75 % recorta la cuota en 41,41 € y el coste total en 12.423 €.

Los TIN de este ejemplo son supuestos de trabajo para que puedas replicar el cálculo con tu propia oferta, no tipos ofrecidos por ninguna entidad concreta.

¿Cuánto cuesta la certeza de una hipoteca fija?

La pregunta correcta ante un fijo no es si es caro, sino cuánto pagas por no depender del euríbor y a partir de qué escenario ese pago se convierte en ahorro. Se puede cuantificar con exactitud.

Compara dos ofertas sobre el mismo préstamo de 150.000 € a 25 años: un fijo al 4,25 % TIN y un variable a euríbor + 0,90 puntos, que revisado con la media de julio de 2026 (2,855 %) arranca en el 3,755 %. La prima de la certeza son 0,495 puntos de TIN. En dinero:

• Cuota del fijo: 812,61 €. Cuota inicial del variable: 771,61 €. Diferencia: 41,00 € al mes.
• El primer año pagas 492 € más; en los cinco primeros años, 2.460 € más.
• Si el euríbor se quedara clavado en el 2,855 % los 25 años, el fijo habría costado 12.301 € más en intereses: 93.782 € frente a 81.482 €.

Ese es el precio de la certeza en el peor escenario para el fijo. El otro lado de la moneda es el punto de indiferencia.

Con esas dos ofertas, el variable iguala al fijo cuando el euríbor promedia el 3,35 % durante la vida del préstamo: es el 4,25 % del tipo fijo menos los 0,90 puntos de diferencial. Por encima de ese nivel medio, el fijo sale a cuenta; por debajo, has pagado de más por dormir tranquilo. Y atención a la escala: el umbral está solo 0,495 puntos por encima de la media de julio de 2026, un 17 % de subida relativa. Para dimensionarlo, el euríbor se ha movido 0,63 puntos en lo que va de 2026, del 2,221 % de febrero al 2,855 % de julio.

Ese umbral es el número que tienes que calcular con tus dos ofertas reales, y la fórmula es una resta: TIN del fijo menos diferencial del variable. Si el resultado te parece un nivel de euríbor plausible para las próximas dos décadas, el fijo tiene sentido financiero además de emocional. Si te parece improbable, estás comprando tranquilidad: es una decisión legítima, pero conviene tomarla sabiendo el precio.

La mecánica de la revisión del variable (cada cuánto se revisa, con qué valor del euríbor y con cuánto desfase de publicación) determina cuándo llega esa subida a tu cuota, y la tienes en la guía de la hipoteca variable. La comparación cara a cara de los dos productos, con criterios por perfil, está en elegir entre hipoteca fija, variable o mixta.

¿Cómo funciona una hipoteca fija en la práctica?

En el día a día, una hipoteca fija se nota en tres cosas concretas. Primera: el recibo es idéntico todos los meses, así que puedes presupuestar a 20 años sin margen de error y tu esfuerzo sobre los ingresos solo baja si tu sueldo sube. Segunda: no recibes cartas de revisión ni tienes que comprobar qué euríbor te han aplicado, porque no hay revisión que auditar.

Tercera, y es la que muchos descubren tarde: salir del producto antes de tiempo cuesta más que en un variable. Puedes amortizar total o parcialmente cuando quieras, porque la ley te lo garantiza, pero con el porcentaje del fijo. También puedes renegociar con tu banco por novación o llevarte la hipoteca a otra entidad por subrogación; que compense es otra cuestión, porque tu nuevo tipo se cotizará con los IRS del día en que firmes, no con los de cuando pediste la hipoteca original.

¿Qué comisión de amortización anticipada tiene una hipoteca fija?

El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija el régimen, y en un fijo es el más caro de todos los tipos de hipoteca. El banco elige en la escritura una de estas dos opciones:

• 2 % del capital reembolsado durante los 10 primeros años del préstamo.
• 1,5 % del capital reembolsado durante el resto de la vida del préstamo.

La comparación con el variable es el dato que cambia decisiones: en un variable la ley permite 0,15 % durante los 5 primeros años o 0,25 % durante los 3 primeros, y cero fuera de esa ventana. Sobre una amortización parcial de 30.000 €, eso son 600 € en un fijo frente a 75 € o 45 € en un variable: entre 8 y 13 veces más. En una cancelación total la factura escala con el capital pendiente: si cancelas en el año 5 una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 4,25 %, te quedan 131.228 € por devolver y el 2 % son 2.625 €.

Ahora los tres matices que evitan leer mal este dato, y que casi ningún artículo explica:

• Es un techo, no un precio. La ley obliga a que la comisión no supere la pérdida financiera real del prestamista. Si cuando amortizas los tipos han subido, el banco puede recolocar ese dinero más caro y no pierde nada: en ese escenario no hay pérdida que compensar. El 2 % es el máximo que te pueden cobrar, no lo que te van a cobrar.
• Solo se paga lo pactado en escritura. La comisión tiene que estar recogida en el contrato. Si tu escritura no la contempla, no se paga: es el primer papel que hay que mirar antes de amortizar.
• Tienes derechos de procedimiento. Puedes reembolsar total o parcialmente en cualquier momento, con un preaviso pactado que no puede exceder de un mes, y el banco debe entregarte por escrito las consecuencias financieras de la operación en un máximo de 3 días hábiles desde que lo solicitas. Al amortizar se extinguen además los seguros accesorios al préstamo, salvo que designes un nuevo beneficiario.

Un caso aparte, porque aquí la ley es generosa: pasar de un variable a un fijo no lleva comisión alguna si no hay amortización anticipada de capital, ni por novación ni por subrogación (artículo 23.6 de la misma ley). Si además amortizas capital en la misma operación, el tope es del 0,05 % durante los 3 primeros años y cero a partir de ahí.

¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca fija?

Las ventajas del fijo se pueden expresar en cifras en lugar de en adjetivos:

• Cuota inmóvil de la primera a la última. En el ejemplo anterior, 812,61 € el mes 1 y el mes 300.
• Riesgo de tipo trasladado al banco. Si el euríbor subiera del 2,855 % al 4 %, tu recibo no se movería; un variable a euríbor + 0,90 pasaría del 3,755 % al 4,90 %.
• Presupuesto planificable a 20 o 30 años. Los únicos gastos de la vivienda que cambian son los seguros, el IBI y la comunidad.
• La TAE sí es comparable. En un fijo la TAE recoge el coste real de toda la vida del préstamo; en un variable es solo una estimación calculada con el euríbor del día de la oferta.

¿Cuáles son las desventajas de una hipoteca fija?

Y los inconvenientes, con el mismo criterio:

• Arranca más caro. Unos 0,50 puntos de TIN sobre un variable equivalente.
• Salir es caro. Hasta el 2 % del capital reembolsado los 10 primeros años y el 1,5 % después: entre 8 y 13 veces el porcentaje de un variable.
• No te beneficia una bajada de tipos. Si el euríbor promediara por debajo del 3,35 % de tu punto de indiferencia, habrás pagado de más, y recuperar ese terreno exige novar o subrogar y volver a pasar por notaría.
• Plazo máximo más corto. Muchas entidades limitan el fijo a menos años que el variable, y cada tramo de plazo que pierdes sube la cuota: pasar de 30 a 25 años son 74,70 € más al mes en el ejemplo.

¿Qué mirar en la oferta de una hipoteca fija?

Cinco comprobaciones concretas sobre la FEIN antes de decidir, en este orden:

• La TAE, antes que el TIN. Es el único número que integra comisiones, seguros exigidos y gastos, y en un fijo es directamente comparable entre ofertas porque no hay índice que la desvirtúe. Dos ofertas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas.
• Cuánto TIN descuentan de verdad las bonificaciones. Pide el desglose punto por punto: cuánto baja por la nómina, cuánto por el seguro de hogar, cuánto por el de vida, cuánto por la tarjeta. Después compara ese descuento con lo que cuesta el producto. Un seguro de vida de 300 € al año equivale a 25 € al mes; si te rebaja menos de 0,10 puntos de TIN, estás pagando más de lo que ahorras.
• El TIN sin bonificar. Es el tipo que se te aplicará el año en que no domicilies la nómina o canceles un seguro. Ese es tu escenario realista a 25 años, no el titular de la oferta.
• La comisión de apertura. No está prohibida y se paga una sola vez, pero sobre 150.000 € un 0,50 % son 750 € que hay que sumar al coste inicial, junto con la tasación, que es el único gasto de constitución que la ley deja a tu cargo.
• El plazo máximo que te conceden en fijo. Suele ser más corto que en variable y determina la cuota. Compara siempre ofertas al mismo plazo o no estás comparando nada.

¿Es obligatorio el seguro de vida en una hipoteca fija?

No. El artículo 17 de la Ley 5/2019 prohíbe las ventas vinculadas, con dos únicas excepciones: el seguro de daños del inmueble y un seguro de garantía de cumplimiento. El seguro de vida no es obligatorio para que te concedan la hipoteca.

Lo que sí es legal es la venta combinada: que el banco te ofrezca un TIN mejor si contratas productos adicionales, siempre con el precio desglosado para que puedas comparar. Y en los seguros que sí puede exigirte, está obligado a aceptar pólizas alternativas de otra compañía con coberturas equivalentes, sin cobrarte comisión por el cambio. Si te dicen que la póliza tiene que ser suya, te están contando mal la ley.

¿Cuándo interesa una hipoteca fija?

Un fijo encaja cuando se cumplen a la vez estas tres condiciones:

• Horizonte largo y estable. Vas a vivir en esa casa muchos años y no prevés venderla ni cancelar la hipoteca a medio plazo. Cuanto más largo es el plazo, más vale la cobertura frente a subidas y menos pesa la prima inicial.
• Presupuesto sin holgura. Si una subida de 150 € en la cuota te obligara a recortar gastos básicos, el fijo no es una preferencia estética: es gestión de riesgo. La pregunta no es cuánto esperas pagar, sino cuánto podrías pagar sin romper nada.
• Aversión declarada a la variabilidad. Si sabes que vas a mirar el euríbor cada mes y a dormir peor, ese coste existe aunque no aparezca en la FEIN.

Y el contrapunto honesto, que casi nadie escribe: si prevés amortizar pronto o vender en pocos años, el fijo juega en tu contra dos veces. Primero, porque pagas la prima de una cobertura a 25 años que vas a usar cinco. Y segundo, porque el 2 % de los 10 primeros años te espera justo cuando quieras salir: 600 € por cada 30.000 € que devuelvas antes de tiempo. En ese perfil, la certeza es un seguro que compras y no llegas a consumir.

Sobre el momento, el dato en lugar del pronóstico: el ciclo del BCE está al alza (depósito en el 2,25 % desde el 17 de junio de 2026 y sin cambios el 23 de julio) y el euríbor sube desde febrero. Nadie sabe qué harán los tipos dentro de diez años y, precisamente por eso, la decisión no debería apoyarse en una previsión, sino en tu punto de indiferencia y en tu capacidad de absorber una subida.

¿Cuáles son los errores frecuentes al elegir una hipoteca fija?

Los cuatro errores que más caros salen, en orden de coste:

• Comparar TIN contra TIN. El TIN ignora comisiones y seguros exigidos. Compara TAE y, si puedes, el coste total del préstamo en euros.
• No calcular el punto de indiferencia. Sin ese umbral, elegir entre fijo y variable es una intuición. Con él es una resta: TIN del fijo menos diferencial del variable.
• Firmar un fijo con intención de amortizar pronto. Es la combinación más cara posible: pagas la prima de la certeza y encima la comisión del 2 % al salir.
• Aceptar las vinculaciones sin cuantificarlas. Un paquete de productos puede comerse el punto de TIN que habías negociado. Exige el descuento en puntos y el precio de cada producto por separado.

Y un quinto error, más sutil: dar por hecho que un fijo se abarata cuando baja el euríbor a 12 meses. Como su precio sale de los tipos a largo plazo, puedes pasarte meses esperando una bajada de las ofertas de fijo que no llega, mientras el euríbor cae.

¿Es mejor una hipoteca fija frente a otros tipos?

Depende de tu punto de indiferencia y de tu horizonte, y esa comparación cara a cara (con criterios por perfil y el escenario numérico de una contra otra) es el objeto de la guía sobre elegir entre hipoteca fija, variable o mixta. Como referencia rápida, estas son las diferencias estructurales entre los tres productos:

La hipoteca variable arranca más barata y traslada el riesgo al cliente; la mixta cierra el tipo unos años y después revisa. Ninguna es mejor en abstracto: lo que cambia es quién soporta la incertidumbre y a qué precio.

¿Cómo saber si una hipoteca fija es para ti?

Cuatro preguntas con respuesta numérica. Si contestas sí a las cuatro, el fijo es tu producto:

• ¿Tu punto de indiferencia es un nivel de euríbor plausible? Resta el diferencial del variable al TIN del fijo. Si sale un nivel que el euríbor ha visitado en la última década, el fijo compite de verdad.
• ¿Aguantarías la cuota del variable con un euríbor dos puntos por encima? Suma 2 puntos al tipo actual del variable y recalcula la cuota. Si esa cifra te descoloca el presupuesto, ya tienes la respuesta.
• ¿Vas a mantener el préstamo más de 10 años? Es el tramo en el que vive la comisión del 2 % y en el que la cobertura del fijo se amortiza.
• ¿Has comparado dos ofertas al mismo plazo y por TAE? Si no, todavía no tienes datos para decidir.

Si alguna respuesta es no, el fijo no queda descartado: significa que el número que falta es justo el que decide.

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Preguntas frecuentes sobre hipotecas fijas