Esto es lo que debes declarar en el ITP si no existe valor de referencia catastral

Si no existe valor de referencia catastral para tu inmueble, el ITP no se calcula igual que en el resto de compraventas. No es un error ni una situación rara. Hay muchos inmuebles en España sin valor de referencia asignado, y eso cambia la forma en que tienes que declarar y pagar el impuesto.

Lo que no cambia es que el impuesto hay que pagarlo. Y la base sobre la que se calcula tampoco queda a tu libre elección. La ley tiene una regla específica para estos casos, y conviene conocerla antes de firmar la escritura.

¿Qué es el valor de referencia catastral?

El valor de referencia catastral es el valor que el Catastro asigna cada año a un inmueble a partir de las compraventas realizadas ante notario en la zona.

Desde 2022, se usa como base mínima para calcular el ITP en la compra de vivienda usada y también en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La regla es sencilla: se paga sobre el valor más alto entre el precio escriturado y el valor de referencia. Para entender cómo encaja este impuesto dentro del coste total de la operación, es importante tener claro ¿qué impuestos se pagan al comprar una casa?.

No debe confundirse con el valor catastral: el valor catastral sirve para calcular impuestos como el IBI, mientras que el valor de referencia afecta principalmente al ITP y al ISD.

¿Cómo consultar el valor de referencia catastral de un inmueble?

Antes de hacer cualquier cálculo, lo primero es confirmar que efectivamente no existe valor de referencia. El proceso es sencillo:

1. Entra en sedecatastro.gob.es
2. Busca el servicio de consulta de valor de referencia
3. Introduce la referencia catastral del inmueble; la encontrarás en el recibo del IBI, en la escritura o en cualquier nota simple del Registro de la Propiedad
4. El sistema te mostrará si existe valor de referencia y cuál es, o te confirmará que no existe para ese inmueble

Si el Catastro confirma que no existe valor de referencia, descarga o guarda esa certificación. Es un documento útil si la administración autonómica revisa tu liquidación más adelante.

¿Qué pasa con el ITP cuando no hay valor de referencia catastral?

Cuando no existe valor de referencia catastral, el ITP no desaparece ni queda a tu libre criterio. El artículo 10.2 del Texto Refundido de la Ley del ITP, tiene una regla subsidiaria concreta para estos casos:

Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

Lo que dice la ley, en términos prácticos: si no hay valor de referencia, la base imponible del ITP es el valor de mercado del inmueble, salvo que hayas pagado más, en cuyo caso declaras por lo que hayas pagado.

Los tres valores que mira Hacienda

Para calcular el impuesto, Hacienda puede fijarse en tres valores distintos:

En la mayoría de operaciones, el valor declarado y el precio pagado coinciden. El punto clave está en el valor de referencia catastral: si es superior al precio de compra, Hacienda puede exigir que pagues impuestos sobre ese valor más alto.

Cómo calcular el ITP sin valor de referencia catastral: paso a paso

Si el inmueble no tiene valor de referencia catastral, el ITP se calcula sobre el mayor de estos tres importes: el precio escriturado, el precio realmente pagado o el valor de mercado.

Ejemplo

Si compras un piso por 110.000 € y ese precio coincide con su valor de mercado, con un ITP del 8% pagarías 8.800 €. Pero si Hacienda considera que el inmueble vale 125.000 €, el impuesto se calcularía sobre esa cifra y la cuota subiría a 10.000 €.

En ese caso, si hubieras liquidado el ITP solo sobre 110.000 €, Hacienda podría reclamarte la diferencia, más los intereses correspondientes. Recuerda que el tipo del ITP depende de cada comunidad autónoma y suele moverse entre el 6% y el 11%. A ese importe hay que sumar otros costes de la operación, por lo que conviene revisar los gastos al comprar vivienda antes de firmar.

¿Puede Hacienda comprobar el valor aunque hayas pagado el precio real?

Sí. Y con inmuebles sin valor de referencia catastral, ese riesgo es mayor que cuando el valor de referencia existe.

Cuando hay valor de referencia, tanto el contriibuyente como la administración parten de un número objetivo y público. Cuando no lo hay, la administración puede cuestionar si el precio escriturado se corresponde con el valor de mercado real, y tiene margen legal para hacerlo.

¿Cómo actúa cada comunidad autónoma?

Cada hacienda autonómica tiene sus propios métodos de cmprobación de valores. Los más habituales son:

• Instrucciones anuales de comprobación. Algunas comunidades, como Cataluña, publican cada año los criterios que aplican para estimar el valor de mercado de los inmuebles. Si declaras por encima de esos umbrales, no te comprueban. Si declaras por debajo, pueden abrir expediente.
• Dictamen de peritos de la administración. Un técnico de la hacienda autonómica visita o analiza el inmueble y emite su propia valoración.
• Valor catastral con coeficientes multiplicadores. Algunas CCAA aplican coeficientes sobre el valor catastral para estimar el valor de mercado.
• Comparación con transmisiones similares. La administración compara tu operación con otras compraventas de inmuebles parecidos en la misma zona y fecha.

Si recibes una comprobación y no estás de acuerdo, tienes derecho a recurrir la liquidación complementaria. Necesitarás aportar una prueba del valor del mercado que defiendes: tasación, escrituras de inmuebles comparables e informe pericial.

Cómo protegerte antes de firmar la escritura

La mejor protección es la que preparas antes de la compraventa, no después de recibir la notificación de Hacienda.

La clave es anticiparse: cuanto mejor documentes el precio antes de firmar, más fácil será defenderlo si Hacienda revisa la operación. En estos casos, una tasación inmobiliaria puede ayudarte a justificar que el precio declarado se corresponde con el valor real de mercado.

Si además vas a pedir financiación, el banco también necesitará valorar el inmueble. La tasación de una vivienda para hipoteca sirve precisamente para determinar cuánto vale la casa a efectos hipotecarios y cuánto puede llegar a financiar la entidad.

Preguntas frecuentes

Cuando no existe valor de referencia catastral, el ITP no desaparece ni se calcula a ojo. La ley es clara: la base imponible es la mayor entre el precio que has pagado y el valor de mercado del inmueble. Si ambos coinciden, no tienes problema. Si hay diferencia, Hacienda puede reclamarte la parte que no has declarado. La mejor forma de evitarlo es tener una tasación antes de firmar la escritura, algo que de todas formas el banco ya te va a pedir si compras con financiación. Ese coste se suma al resto de gastos de una hipoteca que debe asumir el comprador.