¿Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca? Ayudas, carencia y alternativas

Si no puedes pagar la hipoteca, lo más importante es actuar rápido: cuanto antes hables con tu banco, más opciones tienes. En España, la ley protege al deudor y no puedes perder tu vivienda por uno o dos meses de retraso.

Si te encuentras en esta situación, te explicamos qué hacer, qué consecuencias hay y todas las salidas posibles.

¿Qué hacer si no puedes pagar la hipoteca?

Este es el orden en el que conviene actuar:

1. Llama a tu banco antes de dejar de pagar. Sé que dá vergënza, pero es el paso que más diferencia marca. Al banco no le interesa que dejes de pagar: llevarte a juicio le custa dinero y tiempo. Pide cita, cuenta tu situación tal cual es y lleva algún papel que demuestre lo que ganas ahora.
2. Comprueba si puedes pedir el Código de Buenas Prácticas. Es una ayuda pensada para familias con pocos ingresos que no llegan a pagar la hipoteca de su vivienda habitual. Si cumples los requisitos, el banco está obligado a ofrecerte soluciones.
3. Pide cambiar las condiciones de tu préstamo. Aunque no entres en esa ayuda, puedes negociar con tu banco alargar el plazo (baja la cuota) o dejar de pagar capital durante un tiempo.
4. Valora vender la vivienda si ves que el problema no es de un mes, sino que va a durar. Vendiendo tú mismo sacas mucho mejor precio que si lo hace un banco en una subasta. Antes de tomar esa decisión, conviene tener claro qué implica levantar la hipoteca o cancelar la carga registral si la vivienda se vende con deuda pendiente.
5. Mira la Ley de Segunda Oportunidad si, además de la hipoteca, tienes otras deudas y no puedes con ninguna.

Lo más importante

No es tanto qué opción elijas, sino cuando la pides. Con uno o dos recibos sin pagar, tienes todas las puertas abiertas. Con diez, muchas ya se han cerrado y la deuda ha crecido bastante.

¿Qué pasa si dejas de pagar la hipoteca?

Las consecuencias no llegan todas de golpe, van paso a paso.

• Desde el primer día de retraso, el banco te cobra un recargo llamado interés de demora. La ley pone un límite claro: como mucho puede ser tu interés normal más 3 puntos. Por ejemplo, si tu hipoteca está al 2,5%, ese recargo no puede pasar del 5,5%. También te pueden cobrar una pequeña comisión (unos 20-30 €) por avisarte del impago.
• Si pasas de 30 días sin pagar, el banco puede apuntar tu impago en un registro del Banco de España. Esto te deja peor cara para pedir cualquier préstamo en el futuro.
• Para poder quitarte la casa, el banco tiene que esperar a que se acumulen bastantes recibos sin pagar. Esto es lo que dice la ley:

Cuando se llega a ese número, el banco te avisa por carta dándote un mes más. Si sigues sin pagar, puede reclamarte por dos vías: por el juzgado (lo normal) o, si así lo firmaste en la escritura, por la vía notarial, que es más rápida porque se salta el proceso judicial. En ambos casos, si al final subastan la vivienda y lo que sacan no cubre toda la deuda, el banco puede seguir reclamando el resto a ti y también a tu avalista, si lo tienes.

¿Qué opciones tienes para no perder tu casa?

Negociar directamente con tu banco

No necesitas cumplir ningún requisito especial. Puedes pedir:

• Dejar de pagar capital una temporada (solo intereses), para que la cuota baje mucho durante ese tiempo.
• Alargar el préstamo, por ejemplo de 20 a 25 años, para que cada mes pagues menos.
• Cambiar las condiciones, como pasar de una hipoteca variable a una de cuota fija.
• Un seguro de protección de pagos, si lo contrataste al firmar la hipoteca: cubre varias cuotas si te quedas en paro. Si no lo tenías desde el principio, ya no se puede contratar ahora.

El banco no tiene por qué decir que sí a nada de esto, pero suele estar dispuesto a hablar si le avisas con tiempo, antes de dejar de pagar. Si tu problema viene de una subida de cuota o de unas condiciones peores que las actuales, también puedes valorar cambiar tu hipoteca de banco para intentar mejorar el tipo de interés, reducir comisiones o pasar a una cuota más estable.

Pedir el Código de Buenas Prácticas

Esta es la ayuda más importante que existe por ley, y no caduca, está siempre disponible. Casi todos los bancos grandes están adheridos.

Para pedirla necesitas cumplir estas tres condiciones:

• Que entre todos los que vivís en casa ganéis poco: el límite en 2026 ronda los 1.800 € al mes en total (algo más si alguien tiene una discapacidad o depende de otra persona).
• Que la cuota de la hipoteca se lleve más de la mitad de lo que entra en casa cada mes.
• Que sea tu vivienda habitual y que al comprarla no costara más de 300.000 €.

Si cumples, el banco debe ofrecerte, en este orden:

1. Reorganizar tu deuda: hasta 5 años casi sin pagar capital, el préstamo alargado hasta 40 años en total, y un interés bastante más bajo.
2. Perdonarte parte de lo que debes: si con lo anterior no basta, puedes pedirlo. Esto lo decide el banco, no es obligatorio.
3. Entregar la casa a cambio de quedar libre de deuda: la última opción, que te explicamos ahora.

¿Cómo pedir el Código de Buenas Prácticas?

Ve a tu banco con el DNI de todos los de casa, el libro de familia, tus últimas nóminas, la declaración de la renta y la escritura. El banco tiene un mes para responder. Si dice que no sin motivo, puedes reclamar al Banco de España.

Entregar la vivienda y quedar libre de deuda (dación en pago)

Le entregas la casa al banco y, a cambio, toda la deuda desaparece, aunque la vivienda valga menos de lo que debías. Esto es clave: si en vez de esto el banco te la quita y la subasta por menos de lo que debes tú, seguirás debiendo la diferencia. Con la dación no debes nada más.

Puedes pedir además quedarte de alquiler en tu propia casa durante 2 años, pagando el 3% anual de la deuda cancelada.

Advertencia

Si tu deuda ha sido vendida a un fondo de inversión (algo cada vez más habitual), es mucho más difícil conseguir ese alquiler social después de la dación. Antes de firmar nada, pregunta expresamente quién es el dueño actual de tu deuda.

Vender tú mismo la casa antes de que lo haga el banco

Si el problema no tiene arreglo a corto plazo, vender por tu cuenta suele ser lo más inteligente. Sacas el precio real del mercado; en una subasta, la casa se adjudica por bastante menos. La diferencia puede ser de varios miles de euros. Como vender lleva tiempo, no esperes a que la situación esté muy avanzada.

Ley de Segunda Oportunidad

Si además de la hipoteca tienes otras deudas y ya no puedes con nada, esta ley permite cancelar deudas imposibles de pagar. Es el camino más complicado y necesitas un abogado especializado, pero puede ser la salida cuando ya no queda otra.

Qué no debes hacer si no puedes pagar la hipoteca

• ❌ No ignores las cartas ni llamadas del banco. Callarte no frena nada; solo hace que el banco se ponga más serio cuando por fin habléis.
• ❌ No dejes la hipoteca para el final si tienes otras deudas. Es la más grave y va primero.
• ❌ No esperes a los 12 meses sin pagar para moverte. Ese es el límite legal para que actúe el banco, no el mejor momento para negociar.
• ❌ No entregues la casa ''de palabra''. Sin firma ante notario, sigue siendo tuya y la deuda sigue viva.
• ❌ No pagues a nadie que te prometa una solición rápida y milagrosa. El Código de Buenas Prácticas lo pides tú mismo, gratis, en tu propio banco. Muchas personas pagan a gestores poco fiables y acaban perdiendo dinero además de la vivienda.

Si necesitas comparar opciones antes de hablar con tu entidad, el asesoramiento de un broker hipotecario puede ayudarte a entender si tiene sentido negociar con tu banco, subrogar la hipoteca o buscar una alternativa antes de que el impago avance.

Preguntas frecuentes

No poder pagar la hipoteca da miedo, pero no significa que vayas a perder tu casa mañana. La ley te protege más de lo que crees, y las opciones (negociar, pedir el Código de Buenas Prácticas, o incluso vender a tiempo) solo funcionan si las pides pronto. Lo peor que puedes hacer es quedarte callado esperando a ver qué pasa. Habla con tu banco hoy mismo: es el primer paso, y el más importante.