Ayudas para pagar la hipoteca: cuáles siguen abiertas y cómo pedirlas

Las ayudas para pagar la hipoteca que siguen abiertas hoy en España son tres: el Código de Buenas Prácticas de 2012, que puedes pedir en tu banco en cualquier momento del año y sin fecha de caducidad; las prestaciones de urgencia de tu comunidad autónoma, que sí pagan cuotas atrasadas en dinero; y la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF, reservada a quien compró antes de 2013.

El paquete que el Gobierno aprobó en 2022 para hipotecados de clase media, del que todavía hablan muchas páginas, dejó de admitir solicitudes el 24 de noviembre de 2025. Aquí tienes el mapa real de lo que puedes pedir, con los requisitos exactos, las cuantías y el orden en el que conviene moverse.

El mapa completo de ayudas para pagar la hipoteca: cuáles siguen vivas

Conviene separar desde el principio dos cosas que se mezclan constantemente: las ayudas para comprar una vivienda y las ayudas para pagar la hipoteca que ya tienes firmada. No son lo mismo, no las concede el mismo organismo y casi nunca se pueden combinar.

Ayuda no siempre significa dinero

Cuando se habla de ayudas para pagar la hipoteca, casi siempre se está hablando de reestructurar la deuda: pagar menos cada mes durante un tiempo a cambio de alargar el préstamo y pagar más intereses en total. Es un alivio de tesorería, no una subvención. El dinero contante sale de otras vías: las prestaciones autonómicas y, en su caso, la deducción del IRPF.

Código de Buenas Prácticas: las ayudas para pagar la hipoteca que obligan a tu banco

Es la más potente de las ayudas para pagar la hipoteca y también la más desconocida. Nació con el Real Decreto-ley 6/2012 y sigue plenamente vigente: no tiene plazo de solicitud, no depende de una convocatoria y no se agota el presupuesto.

La adhesión del banco es voluntaria, pero tiene una consecuencia decisiva: una vez adherido, aplicar el Código deja de ser opcional. Si acreditas que estás en el llamado umbral de exclusión, la entidad está obligada a ofrecerte las medidas. La lista de entidades adheridas se publica en el BOE y la actualiza periódicamente la Secretaría de Estado de Economía; la última relación se publicó en julio de 2026 e incluye a prácticamente toda la banca española.

Los tres filtros de renta que deciden si entras

El límite de ingresos se mide en veces el IPREM anual de catorce pagas, que en 2026 sigue congelado en 8.400 € al año por cuarto ejercicio consecutivo, al no haberse aprobado unos nuevos Presupuestos Generales del Estado.

Superar el límite de renta te deja fuera, pero quedarte por debajo no basta. Hay que cumplir además estas tres condiciones a la vez:

• Que la cuota se coma más de la mitad de lo que entra en casa. Se compara la cuota hipotecaria con los ingresos netos de toda la unidad familiar, es decir, los brutos menos impuestos y cotizaciones.
• Que tu situación haya empeorado de verdad en los últimos cuatro años. La norma lo mide como que el esfuerzo que te supone la hipoteca se haya multiplicado al menos por 1,5. También vale haber entrado en una circunstancia de especial vulnerabilidad: familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo, familia con menores, víctima de violencia de género, mayor de 60 años o discapacidad.
• Que sea tu vivienda habitual y su precio de compra no superara los 300.000 €. Cuenta el precio al que la adquiriste, no lo que vale hoy ni lo que te queda por pagar.

Un detalle que se pasa por alto con frecuencia: el Código protege también a avalistas, fiadores e hipotecantes no deudores respecto de su vivienda habitual y en las mismas condiciones. Si alguien avaló tu préstamo, incluirlo en la solicitud le protege a él también.

Las tres medidas, en el orden exacto en que el banco debe ofrecerlas

No puedes elegir directamente la que más te convenga: se aplican en fases y solo se pasa a la siguiente si la anterior no resuelve el problema.

1. Reestructuración de la deuda. Es la fase obligatoria. Incluye una carencia de capital de cinco años (durante los que solo pagas intereses), la ampliación del plazo hasta un máximo de 40 años desde la concesión y la reducción del tipo a euríbor más 0,25 % mientras dure la carencia. La cuota puede bajar a la mitad o menos.
2. Quita de parte de la deuda. Solo se puede pedir si el plan de reestructuración resulta inviable, es decir, si aun reestructurado la cuota sigue por encima del 50 % de tus ingresos. El banco puede aceptarla o rechazarla: aquí no está obligado.
3. Dación en pago. Entregas la vivienda y la deuda se extingue por completo, aunque el inmueble valga menos de lo que debes. Puedes solicitar además quedarte de alquiler en tu propia casa durante dos años, pagando una renta anual del 3 % del importe de la deuda cancelada.

Esa última fase es lo que diferencia al Código de un impago corriente. Si el banco ejecuta y subasta la vivienda por menos de lo que debes, sigues debiendo la diferencia; con la dación, no debes nada más. Si tu situación ya ha llegado a ese punto, merece la pena repasar antes qué hacer si no puedes pagar la hipoteca y cuántos recibos impagados necesita el banco para actuar.

Cómo se solicita y qué papeles necesitas

La solicitud se presenta directamente en tu banco, es gratuita y la haces tú mismo. No hace falta ningún intermediario. Esta es la documentación habitual:

• DNI o NIE de todos los miembros de la unidad familiar y libro de familia o certificado de pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento colectivo, actual e histórico de los últimos dos años, para acreditar quién vive en la vivienda.
• Últimas nóminas, certificado del SEPE con la prestación que percibes o certificado de pensiones, según tu caso.
• Última declaración de la renta o certificado negativo de la Agencia Tributaria si no estás obligado a presentarla.
• Escritura de compraventa y de constitución de la hipoteca, con las demás garantías si las hay.
• Declaración responsable de que cumples los requisitos, que te facilita la propia entidad.

No esperes a dejar de pagar

No hace falta estar en impago para pedir el Código. Puedes solicitarlo en cuanto veas que tus ingresos van a caer o que la cuota se ha vuelto inasumible. Pedirlo antes del primer recibo devuelto te deja todas las opciones abiertas y evita que se acumulen intereses de demora.

Si el banco te dice que no: adónde reclamar

Primero al servicio de atención al cliente de la propia entidad, que tiene un plazo máximo para contestarte. Si no responde o la respuesta no te convence, la reclamación va al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España, que es el órgano competente en materia de conducta y transparencia bancaria.

El seguimiento del cumplimiento del Código corresponde además a una Comisión de Control en la que participan el Ministerio de Economía, el Banco de España y el Consejo General del Notariado, entre otros. Conviene guardar copia sellada de todo lo que entregues en la oficina: sin registro de entrada, una negativa verbal es imposible de reclamar.

El código de 2022 para clase media ya no admite solicitudes

Este es el punto donde más información desactualizada circula. El Real Decreto-ley 19/2022 creó un segundo Código de Buenas Prácticas, de naturaleza transitoria, pensado para hogares que no eran vulnerables pero a los que la subida del euríbor les había disparado la cuota. Permitía congelar la cuota durante doce meses, ampliar el plazo hasta siete años más y pasar de tipo variable a fijo.

El Real Decreto-ley 7/2024 amplió su plazo por última vez. Según el Banco de España, las medidas pudieron solicitarse hasta finales de noviembre de 2025, con una única excepción: los residentes en los municipios afectados por la DANA de octubre y noviembre de 2024, que dispusieron de seis meses adicionales, hasta finales de mayo de 2026. Ambos plazos han vencido, así que este paquete ya no cuenta entre las ayudas para pagar la hipoteca que puedes solicitar hoy.

Dos matices que sí te pueden servir

Si te concedieron la novación en su día, tus nuevas condiciones siguen vigentes: lo que caducó es la ventana para pedirlo, no lo ya firmado. Y algunas entidades han decidido mantener esas medidas por su cuenta más allá del plazo legal: CaixaBank, por ejemplo, publica que extiende voluntariamente el código de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2026. Merece la pena preguntarlo por escrito en tu banco antes de darlo por cerrado.

Lo que puedes negociar aunque no entres en ningún código

Sin entrar en ningún código: lo que tu banco puede hacer por ti

Si tus ingresos superan los umbrales de las ayudas para pagar la hipoteca reguladas por ley, te queda la vía ordinaria: renegociar con tu entidad. No hay requisitos de renta ni formularios, pero tampoco obligación por parte del banco. Las opciones sobre la mesa son cuatro.

• Carencia de capital. Durante un tiempo pactado pagas solo intereses. La cuota baja mucho, pero el capital no se reduce y acabas pagando más en total.
• Ampliación del plazo. Pasar de 20 a 30 años rebaja la cuota de forma permanente. El efecto sobre el coste total es el mismo: más años, más intereses.
• Cambio de tipo de interés. Pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija no abarata la cuota por sí mismo, pero te protege de futuras subidas. Antes de decidir, mira cómo va la previsión del euríbor.
• Cambiar de banco. Si tu entidad no se mueve, otra puede mejorarte las condiciones mediante una subrogación de la hipoteca, que sustituye a tu acreedor sin cancelar el préstamo.

Cuando el cambio lo acuerdas con tu propio banco, la operación es una novación de la hipoteca. Ojo con el coste: la exención temporal de comisiones que estuvo en vigor durante la crisis del euríbor terminó, así que ahora se aplican los límites ordinarios de la Ley 5/2019. En una novación para pasar de variable a fijo, la comisión no puede superar el 0,15 % durante los tres primeros años del préstamo y es cero a partir de ahí.

Antes de firmar una carencia, haz el cálculo completo

Pide siempre al banco el cuadro de amortización nuevo y compara el coste total, no solo la cuota mensual. Una carencia de dos años sobre un préstamo de 150.000 € puede aliviarte mucho ahora y costarte varios miles de euros en intereses al final. Si el problema es puntual y tienes ahorro, a veces sale mejor amortizar capital anticipadamente que alargar el plazo.

Prestaciones autonómicas: las ayudas para pagar la hipoteca que sí dan dinero

El Estado no paga cuotas hipotecarias. Las comunidades autónomas y algunos ayuntamientos, sí. Son las llamadas prestaciones económicas de urgencia especial, se conceden por situación social acreditada y suelen tramitarse a través de los servicios sociales del municipio o de las oficinas locales de vivienda.

El caso mejor documentado es el de Cataluña, cuya prestación para el pago de la deuda de cuotas de amortización hipotecaria gestiona la Agència de l'Habitatge de Catalunya. Estas son sus condiciones:

Es un buen patrón de lo que vas a encontrar en otras comunidades: cuantías moderadas, tramitación por servicios sociales y un requisito de viabilidad, porque la administración solo cubre el agujero si hay expectativa razonable de que puedas seguir pagando después. Dos advertencias importantes: no todas las comunidades tienen ayudas para pagar la hipoteca (muchas cubren solo el alquiler) y las condiciones cambian de una convocatoria a otra. Para ver qué hay abierto en tu territorio, revisa el desglose de ayudas a la vivienda por provincia y perfil.

La única ventaja fiscal estatal que queda en pie

La deducción por inversión en vivienda habitual desapareció el 1 de enero de 2013, pero sobrevive un régimen transitorio recogido en la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF. Si compraste tu vivienda habitual antes de esa fecha y ya te aplicaste la deducción en 2012 o en años anteriores, sigues teniendo derecho a ella sin límite de caducidad.

• Cuánto: el 15 % de lo pagado en el año, sobre una base máxima de 9.040 €. El ahorro tope son 1.356 € al año por contribuyente, así que un matrimonio con la vivienda al 50 % puede llegar a 2.712 € entre los dos.
• Qué entra en la base: el capital amortizado y los intereses del préstamo, más los gastos y seguros vinculados a la propia hipoteca.
• Qué te la hace perder: que la vivienda deje de ser tu residencia habitual, por ejemplo si la alquilas o pasa a ser segunda residencia.

Si compraste a partir de 2013 no existe deducción estatal, con independencia del año, y esta vía queda fuera de tus ayudas para pagar la hipoteca. Lo que sí conviene mirar son las deducciones autonómicas, porque varias comunidades mantienen tramos propios para jóvenes, familias numerosas o compras en municipios despoblados. Y si estás valorando adelantar capital, ten en cuenta cómo interactúa con la declaración: lo desarrollamos en el análisis sobre si amortizar hipoteca desgrava.

Ayudas para pagar la hipoteca según tu perfil: quién tiene vía propia

Algunos perfiles acceden con umbrales más generosos o tienen programas específicos, y no siempre están donde uno los busca.

• Discapacidad y dependencia. Elevan el límite de renta del Código de Buenas Prácticas a cuatro o cinco veces el IPREM y abren líneas autonómicas propias. Están recogidas en detalle en las ayudas en hipotecas para personas con discapacidad.
• Familia numerosa y familia monoparental con hijos a cargo. Cuentan como circunstancia de especial vulnerabilidad, lo que permite entrar en el Código sin necesidad de demostrar que tu esfuerzo hipotecario se ha multiplicado por 1,5.
• Víctimas de violencia de género. También figuran expresamente como circunstancia de especial vulnerabilidad, además de tener acceso prioritario en muchas convocatorias autonómicas.
• Mayores de 60 años. Mismo tratamiento como circunstancia de especial vulnerabilidad dentro del Código.
• Separación o divorcio. No es una ayuda, pero sí una vía de alivio: si uno de los dos está asumiendo toda la cuota, puede reclamar la parte del otro. Lo explicamos en el pago de la hipoteca por uno de los cónyuges.

El aval del ICO sirve para comprar, no para pagar la cuota

Merece un apartado propio porque se busca más que ninguna otra de las ayudas para pagar la hipoteca, y es la que más confusión genera. El aval del ICO no reduce tu cuota ni cubre impagos: es una garantía pública que permite que el banco te preste hasta el 100 % del valor de la vivienda cuando no tienes ahorrada la entrada del 20 %. Solo interviene en el momento de la compra.

• A quién: jóvenes que no hayan cumplido 36 años al firmar el préstamo y familias con menores a cargo, en este caso sin límite de edad. Máximo dos adquirentes.
• Cuánto cubre: hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Es gratuito para el comprador y está vigente durante los diez primeros años del préstamo.
• Requisitos: primera vivienda habitual, residencia legal en España durante los dos años anteriores, patrimonio neto por debajo de 150.000 € por adquirente, sin morosidad en la CIRBE y sin superar el precio máximo fijado para tu comunidad autónoma.
• Ingresos: para las operaciones firmadas desde el 19 de junio de 2026, el límite ya no es un 4,5 veces el IPREM único, sino el número de veces el IPREM que el ICO fija para cada provincia, con 0,3 veces el IPREM más por cada menor a cargo y un incremento del 70 % para familias monoparentales.
• Hasta cuándo: el plazo para formalizar los préstamos avalados termina el 31 de diciembre de 2027.

Si tu caso es de compra y no de dificultad de pago, el panorama completo está en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda, y si te has quedado fuera por edad, en las ayudas para comprar vivienda siendo mayor de 35 años.

Seis errores que te dejan fuera de las ayudas para pagar la hipoteca

Casi todas las solicitudes que se caen lo hacen por los mismos motivos, y ninguno tiene que ver con el fondo del asunto:

• ❌ Esperar a acumular impagos. Cuanto más avanzada está la deuda, menos margen tiene el banco y peores condiciones ofrece. El momento de pedirlo es cuando ves venir el problema.
• ❌ Presentar la solicitud sin informe social. En las prestaciones autonómicas es un requisito de fondo, no un trámite: sin él, la solicitud se inadmite.
• ❌ Pagar a un gestor por tramitar el Código. Es gratuito y lo presentas tú en tu propia oficina. Nadie puede acelerarlo ni garantizarte que te lo concedan.
• ❌ Dejar fuera al avalista. Si no se incluye en la solicitud, no queda protegido y el banco puede reclamarle a él la deuda que la vivienda no cubra.
• ❌ Alquilar la vivienda para sacar ingresos. Deja de ser residencia habitual y con ello pierdes tanto el acceso al Código como la deducción del IRPF.
• ❌ Fiarse de una respuesta verbal en la oficina. Registra la solicitud por escrito y guarda copia sellada: es lo único que sirve para reclamar después.

El orden práctico para pedir ayudas para pagar la hipoteca es sencillo. Comprueba primero si entras en el Código de Buenas Prácticas, porque es la única vía que obliga a tu banco a moverse. Si no entras por renta, negocia una novación y compara con lo que te ofrece otra entidad. Y en paralelo, pide cita en los servicios sociales de tu ayuntamiento para ver si tu comunidad tiene abierta una prestación de urgencia. Si la deuda se mezcla con otras y ninguna vía cuadra, un bróker hipotecario puede ayudarte a ordenar las opciones antes de que el impago avance.

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