Hipoteca para segunda vivienda y cuánto te puede financiar el banco

Una hipoteca para segunda vivienda es un préstamo hipotecario destinado a financiar la compra de un inmueble que no será tu residencia habitual: una casa en la playa, un apartamento en la montaña o una vivienda como inversión para alquilar. El proceso es parecido al de una hipoteca convencional, pero los bancos aplican condiciones más estrictas porque asumen más riesgo: menor porcentaje de financiación (entre el 60% y el 70% del valor), tipos de interés algo más altos y requisitos de solvencia más exigentes.

Te explicamos paso a paso cómo conseguir una hipoteca para segunda vivienda en España: qué requisitos piden los bancos, cuánto dinero necesitas ahorrado, qué impuestos y gastos tendrás que asumir y qué opciones tienes si ya estás pagando una primera hipoteca.

¿En qué se diferencia una hipoteca para segunda vivienda de la vivienda habitual?

La diferencia principal está en el riesgo que percibe el banco. Si tienes dificultades económicas, lo previsible es que priorices el pago de tu vivienda habitual antes que el de la segunda. Por eso las entidades endurecen las condiciones. Estas son las diferencias más relevantes:

Requisitos para conseguir una hipoteca para segunda vivienda

Cada banco tiene sus propios baremos, pero en líneas generales estos son los factores que más pesan a la hora de aprobar y de fijar las condiciones de una hipoteca para segunda residencia:

• Ingresos netos estables, preferiblemente a partir de 2.000 - 2.500 € al mes por titular. Cuanto más altos, más margen de negociación tendrás.
• Contrato indefinido o ingresos demostrables. Los funcionarios y los autónomos con facturación estable también acceden a buenas condiciones.
• Ratio de endeudamiento controlado: la suma de todas tus cuotas (hipoteca actual, préstamos, tarjetas) más la nueva cuota no debe superar el 30 - 35% de tus ingresos netos.
• Buen historial crediticio, sin impagos ni apariciones en ficheros de morosidad (ASNEF, CIRBE).
• Ahorros suficientes para cubrir la entrada (mínimo el 30% del precio) más un 10 - 12% adicional para gastos e impuestos de la compraventa.
• Primera hipoteca al día si ya la tienes. El banco verificará que estás cumpliendo con los pagos.

¿Cuánto dinero necesitas para comprar una segunda vivienda?

Supongamos una segunda vivienda de 200.000 €. Si el banco financia el 70% (el máximo habitual), el desglose aproximado sería:

El ITP varía según la comunidad autónoma (entre el 6 % y el 10 %). Si compras obra nueva, en lugar de ITP pagarás IVA (10 %) más AJD. Los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e IAJD) los asume el banco desde la Ley 5/2019; tú solo pagas la tasación.

Para afinar mejor el cálculo, conviene revisar los gastos al comprar vivienda y los impuestos al comprar una casa antes de iniciar la operación.

Proceso paso a paso para conseguir tu hipoteca de segunda vivienda

1. Evalúa tu situación financiera. Calcula tus ingresos, gastos fijos, deudas actuales y ahorros disponibles. Comprueba que tu ratio de endeudamiento queda por debajo del 35% con la nueva cuota.
2. Define tu presupuesto real. No mires solo el precio de la vivienda: suma la entrada (30 - 40%) más los gastos e impuestos (10 - 12%). Ese es el dinero que necesitas tener ahorrado.
3. Compara ofertas de varios bancos. Las condiciones varían mucho entre entidades. Puedes hacerlo tú mismo o recurrir a nuestro servicio de bróker hipotecario.
4. Solicita la hipoteca y aporta la documentación. Generalmente se te pedirá: DNI, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios, nota simple de la vivienda que vas a comprar y, si tienes otra hipoteca, su escritura.
5. El banco encargará la tasación. Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España valorará la vivienda. El coste corre a tu cargo (unos 300-500 €).
6. Recibes la FEIN. Es la Ficha Europea de Información Normalizada, el documento vinculante con todas las condiciones del préstamo. Tienes un plazo de reflexión de 10 días antes de firmar.
7. Acta de transparencia ante notario. Antes de la firma, el notario te explica las condiciones y te hace un test de comprensión. Es obligatorio desde la Ley 5/2019.
8. Firma ante notario. Se formaliza la compraventa y la hipoteca en escritura pública.
9. Liquidación de impuestos e inscripción. Se liquida el ITP (o IVA + AJD) y la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Tipos de hipoteca para segunda vivienda

Puedes elegir entre las mismas modalidades que para una vivienda habitual, aunque las condiciones serán algo más estrictas en todas ellas:

• Hipoteca fija: cuota constante durante toda la vida del préstamo. Es la opción más previsible y la preferencia si vas a alquilar la vivienda, porque te permite calcular la rentabilidad con certeza. Si priorizas estabilidad, puedes comparar las mejores hipotecas a tipo fijo.
• Hipoteca variable: cuota más baja al inicio, pero se revisa periódicamente en función del euríbor. Puede interesarte si planeas amortizar en pocos años.
• Hipoteca mixta: tipo fijo durante un periodo inicial (5 a 10 años) y variable después. Ofrece un equilibrio entre estabilidad y cuota inicial reducida.

Gastos e impuestos en la compra de una segunda vivienda

Además de la entrada, estos son los gastos que debes prever. Algunos dependen de si compras una vivienda de obra nueva o de segunda mano:

• Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
• Obra nueva: IVA del 10% sobre el precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía por CCAA (entre el 0,5% y el 1,5%).
• Tasación: entre 300 € y 500 €, a cargo del comprador.
• Notaría de la compraventa: los aranceles dependen del precio; para una vivienda de 200.000 € suelen rondar los 800 - 1.000 €.
• Registro de la Propiedad: entre 400 € y 700 €.
• Gastos de constitución de la hipoteca: notaría, gestoría, registro e IAJD de la hipoteca los paga el banco (Ley 5/2019). Solo la tasación corre a tu cargo.

A diferencia de la vivienda habitual, la segunda vivienda no da derecho a la deducción por adquisición de vivienda en el IRPF (que además solo se mantiene para compras anteriores a 2013). Sí genera obligaciones fiscales adicionales: deberás declararla como imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF si no la alquilas, o declarar los rendimientos del alquiler si la destinas a ese uso.

¿Se puede comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca?

Sí, y es una situación más habitual de lo que parece. Pero hay que tener en cuenta que el banco sumará la cuota de tu hipoteca actual a la de la nueva para calcular tu ratio de endeudamiento. Si entre ambas superas el 35% de tus ingresos netos, la operación se complica.

Hay varias formas para financiar la compra cuando ya tienes una hipoteca:

• Pedir una segunda hipoteca directamente, cada una sobre su vivienda. Es la opción más sencilla si tu perfil de solvencia lo permite.
• Ampliar la hipoteca existente (novación hipotecaria): si tu primera vivienda tiene poco capital pendiente y mucho valor, puedes pedir al banco que amplíe el préstamo y utilizar el excedente para la compra.
• Hipoteca con doble garantía: ofrecer tu primera vivienda (si está libre de cargas o con poca deuda) como garantía adicional. Esto puede mejorar las condiciones o elevar el porcentaje de financiación.

Si tu primera hipoteca tiene condiciones mejorables, antes de pedir una segunda puede tener sentido estudiar una subrogación de hipoteca para reducir cuota o cambiar de banco.

Preguntas frecuentes

Comprar una segunda vivienda es perfectamente viable, pero exige más planificación que una vivienda habitual. Necesitarás tener ahorrado en torno al 40% del precio (entrada más gastos), demostrar que puedes asumir la cuota sin comprometer tu estabilidad financiera y comparar bien entre entidades, porque las condiciones varían mucho de un banco a otro. La clave está en no lanzarte sin haber hecho los números y, si el proceso te resulta complejo, dejarte asesorar por un profesional que pueda negociar por ti condiciones que difícilmente encontrarás en la web de los bancos.